Kiinteistönomistajan kaavanvalmistelumahdollisuus

Kiinteistönomistajan mahdollisuus laatia asemakaava kunnan päätettäväksi

Alueidenkäyttölain uudistaminen alkoi vuoden 2023 lopussa. Raklin tärkein yksittäinen tavoite tulevaan lakiin on kiinteistönomistajan mahdollisuus laatia asemakaavaehdotus. Mahdollisuus koskisi myös vuokraoikeuden haltijaa kiinteistönomistajan suostumuksesta. Tavoitteemme vastaa pääministeri Orpon hallitusohjelmaa, jossa todetaan kumppanuuskaavoitusprosessin kirjaaminen alueidenkäyttölakiin. Hallitusohjelman mukaisesti menettely koskisi sekä yleis- että asemakaavoitusta. Alla on kerrottuna kiinteistönomistajan kaavanvalmistelun hyötyjä asemakaavoituksen näkökulmasta sekä käytännön esimerkkejä tämän päivän kaavalukoista, joihin kumppanuuskaavoitus toisi ratkaisun.

Hyödyt tiivistettyinä 

• Lakiintuotuna parantaa prosessien läpinäkyvyyttä sekä selkeyttää kunnan ja kiinteistönomistajien yhteisen kehittämisen asemaa ja osapuolten rooleja.
• Vahvistaa kiinteistönomistajien panosta kunnan maankäyttötavoitteiden toteuttamisessa.
• Vastaa kasvukaupunkien asuntorakentamistarpeisiin. Kysyntää vastaava asuntorakentaminen edellyttää tontteja ja lisärakennusoikeutta, joita syntyy kaavojen ja kaavamuutosten kautta. Kiinteistönomistajan kaavanvalmistelu tuo tähän välineitä ja resursseja. 
• Lisää täydennysrakentamisen edellytyksiä hyville paikoille sekä edistää tyhjien tilojen käyttöön saamista kaavamuutoksilla. 
• Lisää kaavojen toteutuskelpoisuutta, tekee suunnittelusta oikea-aikaista ja toteuttamisesta välitöntä. Usein tilojen käyttäjä on jo tiedossa, jolloin heitä voi hyödyntää kaavanvalmistelussa.  
• Poistaa tarpeen kaavapoikkeamisille tai uuden kaavan laatimiselle.  
• Varmistaa sen, että kiinteistönomistajan valmistelema ja kustantama suunnitelma pääsee poliittiseen päätöksentekoon. 
• Säilyttää kaavamonopolin kunnalla, mutta monipuolistaa kaavoituksen välineitä. 

Millaisiin tilanteisiin kiinteistönomistajan kaavanvalmistelua sovellettaisiin? 

• Yleiskaavassa rakentamisen piiriin osoitetut alueet. 
• Kunnan maankäytön painopisteet, intensiivisen kehittämisen kohteet: täydennysrakentaminen, joukkoliikenteen käytävät ja solmut, (purkava) lisärakentaminen, käyttötarkoituksen muutokset resurssiviisaasti olemassa olevassa rakennuskannassa.
• Kohteet, jotka on aikataulutettu kunnan kaavoitusohjelmassa pidemmän ajan päähän, mutta jotka olisivat kiinteistönomistajien toimesta kaavoitettavissa aikaisemmin – kokonaisuuden hallinta huomioiden.
• Kohteet, joita kunta ei ole tunnistanut kaavoitusohjelmassaan, mutta jotka tukevat kunnan maankäytön strategisia tavoitteita. 
• Iso kaupunkiuudistuskohde, esim. entinen teollisuus- ja varastoalue, jossa kokonaisuutta viedään tehokkaammin eteenpäin kiinteistönomistajien ja kaupungin samanaikaisella kaavojen valmistelulla.
• Kunta on maanomistaja, ja vuokraoikeuden haltijalla on ehdotettavana kaavamuutos ja valmius sen laatimiseen.

Käytännön esimerkkejä ”kaavalukoista”, jotka saataisiin avattua kiinteistönomistajan kaavanvalmistelulla

Merkittävä tuetun asuntotuotannon hanke kasvukaupungissa

• Kaavoitus oli laitettu vireille ja kaavatyö aloitettu. 
• Kaupungin vastuukaavoittaja jäi sittemmin vuodeksi pois töistä.
• Kaupunki ei osoittanut hankkeeseen toista vastuukaavoittajaa, ja kaavoitus oli siten vuoden pysähdyksissä.
• Katkosta aiheutui merkittäviä kustannuksia ja asuntojen valmistuminen viivästyy.

Käyntiin lähtenyttä kaavoitusta olisi voitu jatkaa ilman katkoksia kiinteistönomistajan kaavanvalmisteluoikeudella. Ylimääräisiltä kustannuksilta oltaisiin vältytty ja asunnot olisivat voineet valmistua suunnitellussa aikataulussa.

Uudisalue Helsingin seudulla 

• Alueella on tehty kaavamuutoksia ja rakentaminen on vahvasti käynnissä. 
• Erään maanomistajan tonteille ei ole ollut nykyisellä kaavaratkaisulla markkinoilla kysyntää. Maanomistajan tavoitteena on muuttaa kaavaa toteutuskelpoisemmaksi ja kasvattaa rakennusoikeuden määrää.  
• Maanomistaja on teettänyt alueelle uudet suunnitelmat ja esitellyt niitä kunnalle. Kunta on puoltanut suunnitelma-ajatuksia ja ottanut hankkeen kaavahankkeiden työlistalle. Resurssipulan vuoksi kaavatyö ei ole kuitenkaan käynnistynyt. 
• Suunnitelmat laadittiin ja kaavamuutoshakemus jätettiin vuonna 2016. Kunta on aloittamassa kaavoituksen mahdollisesti vuonna 2021 tai 2022. 

Kunnan resurssipulan vuoksi kaavoituksen käynnistyminen lykkääntyy vähintään viiden vuoden päähän kaavahakemuksen jättämisestä. Resurssipula saattaa venyttää myös kaavanlaatimisvaihetta. Kiinteistönomistajan kaavanvalmistelumahdollisuus olisi realisoinut tavoitteet huomattavasti ripeämmin.  

Lähiö pääkaupunkiseudulla 

• Alueella on isoja täydennysrakentamistavoitteita pohjatuen merkittävään joukkoliikenneinvestointiin.
• Maanomistajan omistuksessa on kerrostalokiinteistö, jossa sijaitsee heikossa kunnossa olevia asuinrakennuksia. Maanomistaja on yhdessä kaupungin kaavoituksen kanssa tutkinut kiinteistön kehittämistä purkavan saneerauksen keinoin. Purkutavoitteen takia kiinteistöllä ei ole viime vuosina voitu tehdä merkittäviä korjaustoimenpiteitä.
• Kaupunki on suhtautunut lähtökohtaisesti myönteisesti esitettyyn kehitysajatukseen. Kaavoituksen käynnistämistä on lupailtu useaan otteeseen, mutta kaavamuutosprosessi ei ole vielä käynnistynyt. 
• Kaavamuutoshakemus jätettiin vuonna 2015. Kaupunki on kertonut aloittavansa kaavamuutostyön vuoden 2021 aikana. 

Kaavoituksen käynnistyminen on viivästynyt syytä tarkentamatta. Kaavoitus käynnistynee noin kuusi vuotta kaavahakemuksen jälkeen. Kaavan laatimisen kestosta ei ole maanomistajalla ennakkokäsitystä. Kaupungin ja maanomistajan yhteisten tavoitteiden nopeampi toteutuminen olisi molempien etu. 

Käyttötarkoituksen muutos ja lisärakentaminen kasvukaupungissa 

• Lähellä keskustaa ja laadukkaan joukkoliikenteen vyöhykkeellä sijaitseva alue, jota kaupunki kehittää keskustamaiseksi lisäämällä asukasmäärää merkittävästi.  
• Kaupunki käynnisti asemakaavamuutoksen laajahkolla alueella ja tiedusteli kiinteistönomistajalta kiinnostusta muuttaa oma toimisto- ja liiketilakäytössä oleva kohteensa asuinpainotteiseksi. Kiinteistönomistaja ilmoitti kaupungille – kuultuaan päävuokralaiselta, että tämä on kiinnostunut jatkamaan vuokralaisena – ettei hae kaavamuutosta. 
• Kaupungin kaavamuutos laajemmalle alueelle valmistui. Sittemmin em. kiinteistön päävuokralainen päättikin muuttaa pois. Kiinteistönomistaja ilmoitti kaupungille halunsa saada jälkikäteen kaavamuutos omalle tontilleen asuntorakentamisen lisäämiseksi alueella.
• Kaupunki ei halunnut lähteä laatimaan tontille kaavamuutosta, koska isompi kaavatyö oli juuri valmistunut. 

Kiinteistönomistajan toimesta kaupunki saisi tontille kokonaistavoitetta paremmin vastaavan kaavamuutoksen hyvin pienin omin työpanoksin. Asuntorakentaminen vastaisi käyttötarkoituksista parhaiten alueelle kohdistuvaa kysyntää.