Postimerkkikaavoista integroituun suunnitteluun

Rakennuttajien ja kiinteistönomistajien kentältä kuulee usein viestiä, että kaava- ja lupaprosessit ovat raskaita ja vaikeasti ennustettavia. Tätä suunnittelukulttuurin piirrettä on hyvä ravistella nyt, kun maankäyttö- ja rakennuslakia (MRL) ollaan uudistamassa ja digitaalisuus tulee suunnittelun avuksi.

RAKLIn viesti lainsäätäjille on, että tulevassa laissa pitää keventää kaavajärjestelmää kolmiportaisesta kaksiportaiseen – kaupunkiseutu- ja paikalliskaavaan. Lisäksi yksityiskohtaisuutta tulee vähentää nykyisiin asemakaavoihin nähden. Käytännön suunnittelussa se edellyttää kaavan, rakennusluvan ja toteutuksen saumatonta integrointia ja yksityiskohdista sopimista neuvottelumenettelyin.

Asemakaavoja laaditaan yhä useammin jo rakennettuun ympäristöön tonttikohtaisina ”postimerkkikaavoina”. Suunnittelukulttuurin mukaisesti siinä lukitaan tontti tontilta yksi tulevaisuusnäkymä käyttötarkoituksineen ja rakennusoikeuksineen. Käytäntö on osoittanut, että ensin laaditaan tarkkoja kaavoja, joihin sitten haetaan poikkeuslupia. Tällainen kulttuuri syö kaavoitusresursseja.

Parasta olisi siirtyä postimerkkikaavoituksesta periaatteellisempiin paikalliskaavoihin, joissa tarkasteltaisiin naapurustoja ja kaupunginosia ja määriteltäisiin muun muassa liikkumavälit tonttitehokkuudelle, rakennusten korkeuksille ja käyttötarkoituksille koko alueella. Huolehdittaisiin laadukkaan elinympäristön edellytyksistä.

Tarkemmat ratkaisut päätettäisiin kunnan ja hankkeeseen ryhtyneen välisin neuvottelumenettelyin sekä mahdollisine asukaskuulemisineen ja arkkitehtuurikilpailuineen ennen rakennusluvan myöntämistä. Kunnalta menettelyssä olisivat mukana sekä kaavoittaja että rakennusvalvoja. Moni ”postimerkkihanke” voitaisiin käsitellä ilman kaavamuutostarvetta. Tällaisista toimintamalleista on kuultu hyviä esimerkkejä esimerkiksi Saksasta, mikseivät ne voisi toimia hyvin Suomessakin?

Vancouverissa vuorostaan on käytössä density bonus. Rakennuttajalle voidaan neuvottelumenettelyllä myöntää maankäytön suunnitelmassa osoitetun rakennusoikeuden (base density) päälle lisäoikeutta, mikäli sillä saadaan parannettua alueen palveluita, ympäristön laatua ja viihtyisyyttä. Lisäoikeudella toteutettavat ”lisäarvot” (density bonus) ovat sellaisia, joita julkisyhteisöllä ei katsota olevan resursseja toteuttaa ilman lisärakennusoikeuden tuomaa tiivistymistä. Ne eivät siis korvaa julkisyhteisön perussatsauksia ja velvollisuuksia yhdyskunnan kehittämiseen, vaan ovat niiden päälle tulevia tiivistämisen (alueen asukas- ja asiakaskunnan kasvun) mahdollistamia laatuparannuksia, kuten päiväkoteja, puistoremontteja, ympäristötaidetta, tuettua asuntotuotantoa, rakennussuojelua ja liikkumisen palveluita. Tärkeänä viestinä on maankäyttömaksun kohdentaminen alueen kehittämiseen, ei kaupungin yleiseen kassaan.

Vuonna 2014 density bonuksella toteutettiin ”lisäarvoja” 234 miljoonan Kanadan dollarin verran. Lisärakennusoikeuden osuus kaikesta tuona vuonna Vancouverissa myönnetystä rakennusoikeudesta oli maltilliset 3,5 prosenttia. Kaupunkisuunnittelun asiantuntijan Brent Toderianin mukaan density bonus -menettely lisää rakennuttajan silmissä poliittisen prosessin ennustettavuutta, ja asukkaille ja muille alueen käyttäjille se konkretisoi tiivistämisen edut, quality in my backyard (QIMBY).

Tällaisista rakentamistehokkuutta ja ympäristön laatua kohentavista toimista olisi luontevaa sopia kunnan ja hankkeeseen ryhtyneen välisissä toteutusneuvotteluissa, paikalliskaavan antamien liikkumavälien puitteissa. Niistä ei tulisi olla tarve päättää kaavamuutoksella. Täydennys- ja tiivistämishankkeita on joka tapauksessa tulossa entistä enemmän, joten sujuvat ja laatua kohentavat kaavoitus- ja toteutushankkeet ovat tarpeen!

Teksti julkaistu Locuksessa 3/2018