Kiinteistökohtainen uusiutuva energiantuotanto luo arvoa kiinteistönomistajalle

Ilmastonmuutoksen hillitseminen vaatii siirtymän uusiutuvaan energiantuotantoon, jossa kiinteistösektorilla on merkittävä rooli. Kiinteistöt kuluttavat noin 40 % energiasta ja tuottavat noin 40 % päästöistä maailmanlaajuisesti, mikä tekee siitä merkittävimmän yksittäisen energiakäyttäjän ja saastuttajan. Mikäli vuoteen 2050 siirryttäisiin täysin uusiutuvaan energiaan pohjautuvaan energiajärjestelmään, kiinteistökohtaisella energiantuotannolla voitaisiin kattaa noin viidennes tarvittavasta energiasta.

Ympäristöhyötyjen lisäksi kiinteistökohtainen energiantuotanto, kuten aurinkopaneelit ja maalämpöpumput, voivat tarjota ammattimaisille kiinteistönomistajalle merkittäviä taloudellisia hyötyjä, joita väitöskirjassani tutkittiin. Tulosten mukaan kiinteistönomistaja voi mahdollisesti vaikuttaa suotuisasti kiinteistön hoitokuluihin ja niihin liittyviin riskeihin tuottamalla osan kiinteistön käyttämästä energiasta suoraan kiinteistöllä. Lisäksi uusiutuva energiantuotanto voi vedota potentiaalisiin vuokralaisiin ja parantaa siten kiinteistön kassavirtaa. Myös kiinteistön sijoitusriskit voivat pienentyä, kun kiinteistönomistaja investoi ympäristöä hyödyttävään teknologiaan ympäristöarvojen ollessa yhä tärkeämpiä ammattimaisesti toimiville kiinteistösijoittajille. 

Nykyisin laajasti käytössä olevat kiinteistökohtaisen energiantuotannon kannattavuusarviointimenetelmät, kuten takaisinmaksuaika, eivät välttämättä kuitenkaan huomioi kaikkia kiinteistönomistajille syntyviä hyötyjä. Väitöskirjassani pureuduin kiinteistökohtaisen energiantuotannon arvonmääritykseen osana kiinteistön kassavirtaa ja arvonmuodostusta, jolloin vuosittaisten taloudellisten hyötyjen arvioimisen lisäksi olennaista on tutkia, miten hyötyjen pääomitettu arvo näkyy kiinteistön arvossa.

Kiinteistön tuottoperusteisessa arvonmäärityksessä kiinteistön arvo muodostuu kiinteistön tuottamasta nettokassavirrasta omistusjakson aikana. Kassavirtojen (ja jäännösarvon) nykyarvon summa muodostaa kiinteistön arvon. Nykyarvon laskemisessa hyödynnetään kullekin kiinteistölle yksilöllistä tuottovaatimusta, mikä tarkoittaa sitä, että kiinteistökohtaisen energiantuotannon kannattavuus vaihtelee kiinteistöittäin, ei vain maa- ja teknologiakohtaisesti kuten energiateollisuudessa on perinteisesti ajateltu.

Kun sovelletaan tuottoperusteista arvonmääritystä, kiinteistön nettokassavirran parantaminen nostaa kiinteistön arvoa oman energiantuotannon tuottamaa vuosisäästöä enemmän. Näin ollen rahataloudellisesta näkökulmasta on rationaalista investoida omaan energiantuotantoon, kun kiinteistön arvo nousee oman energiantuotannon investointikustannuksia enemmän. Voidaan siis myös todeta, että kiinteistökohtainen uusiutuva energiantuotanto on (rahatalouden näkökulmasta) kannattavaa, kun oman energiantuotannon tuotto ylittää kiinteistön tuottovaatimuksen. Kun oman energiantuotannon kannattavuutta arvioidaan osana kiinteistön kassavirtaa, saattaa investointi olla luultua houkuttelevampi etenkin alueilla, joissa kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat matalia.

Koska yllä kuvattu lähestymistapa on kiinteistökohtaisen energiantuotannon kannattavuuden arvioimisessa uusi, toteutettiin osana väitöskirjatutkimusta kysely kiinteistön arvonmäärityksen parissa työskenteleville ammattilaisille Suomessa. Kyselyyn vastasi 73 Suomessa kiinteistöarviointeja tekevää ammattilaista (vrt. Suomessa toimii noin 300 auktorisoitua kiinteistöarvioitsijaa).

Kyselyn tulosten mukaan:

• 80 % vastaajista näki, että kiinteistökohtaisen uusiutuvan energiantuotannon tuottamat ensimmäisen vuoden säästöt voidaan pääomittaa täysimääräisesti kiinteistön arvoon.
• Kiinteistökohtaisella uusiutuvan energian investoinnilla koettiin olevan suurin vaikutus kiinteistön maineeseen, vuokrattavuuteen sekä myytävyyteen.
• 40 % vastaajista näki, että kiinteistön tuottovaatimuksen tulisi laskea kiinteistökohtaisen uusiutuvan energiantuotantoinvestoinnin myötä.
• 25 % vastasi, että kiinteistön vuokratuoton tulisi parantua investoinnin myötä.

Väitöskirjan osana julkaistu tutkimusartikkeli on kokonaisuudessaan luettavissa täällä.