RAKLI: Vuonna 2022 rakentamisen veturina toimitila- ja korjausrakentaminen

RAKLIn pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakennusmarkkinoiden suhdannetiedote 2/2021: Vuonna 2022 rakentamisen veturina toimitila- ja korjausrakentaminen

Pääkaupunkiseudun rakennusmarkkinoilla on ollut kova vauhti vuonna 2021, joka jatkuu ensi vuoteen. Tänä vuonna rakentamisessa veturina oli asuntorakentaminen, ensi vuonna toimitila- ja korjausrakentaminen. Kuluneen vuoden aikana haasteena ollut rakennuskustannusten nousu näyttää hidastumisen merkkejä. Kiinteistökauppavolyymit ovat kasvussa ja toimistovuokramarkkinoilla aktiviteetti on kääntymässä nousuun.

Pandemian uusi aalto näkyy vuoden 2022 talousennusteissa

Suomen talouden kasvuvauhti kiihtyi kesän 2021 aikana. Tämänhetkiset ennusteet Suomen BKT:lle vuodelle 2021 ovat 3,5 prosentin tasolla ja vuodelle 2022 välillä 2,6–2,8 prosenttia.  Suomen kasvulukemat ovat kansainvälisesti melko pieniä, koska vuonna 2020 Suomen BKT:n miinus jäi kansainvälisesti verrattuna vähäiseksi, -2,9 prosenttiin.  EU-maiden BKT putosi Suomeen verrattuna tuplasti, 5,9 prosenttia ja sen ennakoidaan kasvavan nyt nopeammin. Koronaviruksen omikronmuunnoksen ennakoidaan hidastavan vuoden 2022 talouskasvua hieman aiemmista ennusteista. EKP:n vuoden 2022 euroalueen uusi ennuste (4,2 %) on matalampi kuin edellinen (4,5 %). Myös Suomen uunituoreet ennusteet vuodelle 2022 ovat hieman aiempaa matalampia.

Vauhdittunut inflaatio on nostanut esille keskuspankkikorkojen nostamisen. Sekä FED että EKP reagoivat 16.12.2021 kiihtymiseen ilmoittamalla päättävänsä pandemiaan liittyvän osto-ohjelman. FED aloittaa korkojen noston vuonna 2022. EKP:n mukaan rahapolitiikka pysyy vuonna 2022 edelleen elvyttävänä ja ohjauskoron nostaminen euroalueella vuonna 2022 on hyvin epätodennäköistä. Taustalla on odotus inflaation rauhoittumisesta nykyiseltä korkealta tasolta, marraskuussa 2021 4,9 prosenttia.
Edellä mainitun perusteella rahapolitiikan kiristäminen jää pieneksi. Kiinteistö- ja rakennusalan kysynnän kannalta tärkeä matalien korkojen aikakausi jatkuu edelleen vuonna 2022 ja todennäköisesti myös vuonna 2023.

Kauppavolyymit kasvussa

Kuluvan vuoden kiinteistökauppavolyymi ylitti lokakuussa viisi miljardia euroa. Hiljaista ensimmäistä neljännestä seurasi vilkastuva kevät ja kesä, ja sekä toisen että kolmannen vuosineljänneksen kauppavolyymi nousi kahden miljardin euron tuntumaan. Tämän vuoden kokonaisvolyymissa ollaan suunnilleen samalla tasolla kuin ennen pandemiaa vuonna 2019. Eniten kauppaa on tehty asuntokiinteistöistä, joiden osuus tammi-syyskuun kauppavolyymistä oli 37 prosenttia.

Vaikka pandemia on vaikeuttanut etenkin ulkomaisten toimijoiden operaatioita, oli kansainvälisten sijoittajien osuus tammi-syyskuun kiinteistökaupoista edelleen varsin korkea, 53 prosenttia. Yli kaksi kolmannesta ulkomaisten sijoittajien ostoista on tänä vuonna ollut lähtöisin muista Pohjoismaista, pääosin toimijoilta, joilla on Suomessa oma, paikallinen organisaatio. Lokakuussa toteutetussa RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa toimitilamarkkinoiden asiantuntijat ennakoivat kiinteistökauppavolyymien jatkavan kasvuaan lähitulevaisuudessa.

Vahva sijoituskysyntä painanut prime-tuottovaatimukset ennätysmataliksi

Laadukkaimpien kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskeneet edelleen. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan hyvälaatuisen toimistokiinteistön nettotuottovaatimukselle noteerattiin jälleen uusi pohjalukema, 3,6 prosenttia. Myös Helsingin keskusta-alueen laadukkaiden asunto- ja liikekiinteistöjen tuottovaatimukset sekä muiden suurten kaupunkien prime-toimistojen tuottovaatimukset laskivat selvästi viime keväästä. Tuotannollisissa kiinteistöissä hyvälaatuisten kohteiden, etenkin modernien logistiikkakiinteistöjen, tuottovaatimukset ovat jatkaneet voimakasta laskuaan erittäin vahvan sijoittajakysynnän myötä.

Toimistovuokramarkkinoilla odotetaan elpymistä

Epävarmuuden vallitessa toimistovuokramarkkinat ovat eläneet hiljaiseloa koko pandemia-ajan. Aktiviteetti vuokramarkkinoilla on kääntymässä hienoiseen nousuun, joskin vuokralaiset ovat edelleen varovaisia päätöksissään. Helsingin ydinkeskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava KTI:n vuokraindeksi nousi maalis-elokuun 2021 välisenä aikana 1,9 prosenttia. Uusien sopimusten neliövuokrien keskiarvo nousi KTI:n vuokratietokannassa 32 euroon. Uusia sopimuksia alkoi kuitenkin varsin vähän, ja niitä oli tehty pääosin hyvälaatuisista ja -sijaintisista tiloista.

RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa toimistovuokrien kehitysodotuksia kuvaavat saldoluvut kipusivat nyt Helsingin keskustassa niukasti positiivisiksi ensimmäistä kertaa sitten syksyn 2019. Muillakin alueilla pahin notkahdus näyttäisi nyt olevan ohi, ja valtaosa vastaajista ennakoi vuokrien pysyttelevän ennallaan. 

Liiketilavuokraodotusten saldoluvut pysyttelivät puolestaan kaikilla alueilla negatiivisina. Odotukset olivat kuitenkin selkeästi vähemmän negatiivisia kuin muutamassa edellisessä kyselyssä, ja etenkin pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kaupungeissa selkeä enemmistö vastaajista odottaa vuokrien säilyvän ennallaan. Tuotannollisissa tiloissa odotukset ovat valoisimpia: vuokrien odotetaan nousevan ja tyhjän tilan määrän vähenevän.

Pääkaupunkiseudun asuntovuokrat pysyttelivät ennallaan

Vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut voimakkaan rakentamisen myötä etenkin pääkaupunkiseudulla. Samaan aikaan kysyntä on pandemian myötä notkahtanut ja tyhjien asuntojen lukumäärä kasvanut. KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava vuokraindeksi on pääkaupunkiseudulla käytännössä pysytellyt paikoillaan koko korona-ajan. Syyskuun 2020 ja syyskuun 2021 välisenä aikana indeksi laski pääkaupunkiseudulla 0,1 prosenttia. Muissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa vuokrakehitys on pääosin ollut pääkaupunkiseutua vahvempaa.Viimeisen vuoden aikana vuokrien kehitys oli vahvinta Tampereella, jossa vuosinousu oli 2,4 prosenttia.

Vuokra-asuntomarkkinoiden kysyntähaasteiden arvioidaan kuitenkin olevan pääkaupunkiseudullakin väliaikaisia. Elo-syyskuussa toteutetussa RAKLIn Vuokra-asuntobarometrissa vuokrien kehitysodotukset kääntyivät nousujohteisiksi, ja esimerkiksi Helsingissä pienten asuntojen vuokrien nousuun uskoi lähes 60 prosenttia vastaajista. Tampereella ja Turussa pienten asuntojen vuokraodotukset olivat pääkaupunkiseutua vahvempia, kun puolestaan Jyväskylä ja Lahti erottuvat edelleen muista suurista kaupungeista laskusuuntaisilla vuokrankehitysodotuksillaan. Suurten asuntojen vuokraodotusten saldoluvut ovat pääkaupunkiseudulla nousseet vahvasti, ja ovat nyt pieniä asuntoja positiivisempia.

Rakentamisessa veturina asuntorakentaminen, ensi vuonna toimitila- ja korjausrakentaminen

Vuoden 2021 tammi-lokakuussa rakentamisen kokonaismäärä on kasvanut Suomessa 2,9 prosenttia edellisvuoteen verrattuna mitattuna alan liikevaihtoindeksillä, josta hintojen nousun vaikutus on poistettu. Uudistalonrakentamisen määrä volyymi-indeksillä mitattuna väheni vuoden 2021 alussa, mutta määrä kääntyi kasvuun huhtikuussa ja syyskuussa 2021 volyymi kasvoi edellisvuodesta 5 prosenttia.

Rakentamisen määrän pääkaupunkiseudulla ennakoidaan kasvavan sekä vuonna 2021 ja 2022. Veturina vuonna 2021 toimi uusien asuntojen rakentaminen ja vuonna 2022 toimitilarakentaminen. Myös korjausrakentamisen kasvu voimistuu vuosina 2021 ja 2022. Infrarakentaminen pysyy vilkkaana niin tänä kuin ensi vuonna.  

Asuntorakentaminen pääkaupunkiseudulla ennätyslukemissa

Asuntojen vuositason aloitusmäärä pääkaupunkiseudulla oli vuoden 2021 syyskuussa 17 900 asuntoa.  Lukema on suurin tällä vuosituhannella ylittäen toiseksi korkeimman vuoden 2018 lokakuun määrän yli 1600 asunnolla. Asuntoaloitusten odotetaan vähenevän vuoden loppua kohden ja edelleen ensi vuonna.  

Lupamäärä pääkaupunkiseudulla on kääntynyt laskuun. Lupamäärä on kasvanut edelleen Helsingissä, mutta laskenut Espoossa ja erityisesti Vantaalla. Aloitusmäärä merkitsee, että uusia asuntoja valmistuu kasvava määrä pääkaupunkiseudun markkinoille koko vuoden 2022 ja myös vuoden 2023 puolella.

RPT:n hanketiedostojen mukaan pääkaupunkiseudulla oli syyskuun lopussa rakenteilla lähes 13 000 vuokra-asuntoa. Vuonna 2021 niitä valmistuu noin 7000 kappaletta ja vuonna 2022 noin 10 000 kappaletta. Vuoden 2022 alkupuoliskolla käynnistettäväksi suunniteltujen asuntohankkeiden määrä vähenee selvästi vuotta aiemmista, todella korkeista lukemista.

Toimitilarakentaminen siirtyy rakentamisen veturiksi ensi vuonna

Toimitilarakentamisen määrä pääkaupunkiseudulla on kuluvana vuonna ollut rauhallisessa kasvussa. Vuonna 2021 aloitusten määrä on ollut tasolla 5 miljoonaa kuutiometriä. Loppuvuonna 2021 aloitusten määrän ennakoidaan kääntyvän kasvuun ja kasvu jatkuu koko ensi vuoden. Taustalla ovat talouskasvun ja palvelujen kysynnän nopeutuminen.

Ensi vuonna kasvua odotetaan erityisesti julkisten palvelurakennusten määrään. Myös varasto- ja logistiikkarakennuksia rakennetaan vilkkaasti kuluttajien ostotottumusten siirtyessä verkkokauppaan. Kehitys näkyy myös sijoittajien kasvaneena kiinnostuksena logistiikkakiinteistöihin. Hotellihankkeita on vireillä, mutta useiden käynnistämistä on lykätty.  RPT:n hankeluettelon mukaan liike- ja toimistorakennusten aloitukset vuoden 2022 alkupuoliskolla pysyvät ennallaan, mutta julkisten rakennushankkeiden aloitukset kasvavat kymmeniä prosentteja suurten hankkeiden ansiosta.

Korjausrakentaminen on noussut nopeasti koronakuopasta

Korjausrakentamisen määrä väheni selvästi pääkaupunkiseudulla vuonna 2020. Vuoden 2021 aikana ammattimainen korjausrakentaminen on kasvanut nopeasti vaikeuttaen sekä työvoiman sekä tarjousten saatavuutta. Kasvun ennustetaan jatkuvan vuonna 2022. Pääkaupunkiseudun osuus Suomen korjausrakentamisesta on noin 40 prosenttia.

Infrarakentaminen jatkuu vilkkaana pääkaupunkiseudulla

Suomen tasolla infrarakentaminen vähenee kuluvana ja ensi vuonna, sillä EU:n elvytysraha ja suuret ratahankkeet eivät ehdi vielä rakentamisvaiheeseen. Pääkaupunkiseudulla infrarakentamisessa on monia suuria hankkeita, kuten Länsi-Metron jatkohanke, Raide-Jokeri ja Kruunusillat-hanke.

Rakennuskustannusten nousussa hidastumisen merkkejä

Rakennuskustannusten inflaatio on reippaasti yleistä inflaatiota suurempi. Puun, teräksen ja energian hintojen nousu on vetänyt rakennuskustannukset nopeaan kasvuun. Rakentamisen vahva kysyntä ja logistiset ongelmat ovat lisäksi heikentäneet useiden rakennustuotteiden sekä työvoiman saatavuutta ja nostanut kustannuksia.

Rakennuskustannusindeksi on kääntynyt nopeaan kasvuun kuluvan vuoden alussa oltuaan sitä ennen lähes nollatasolla kahden vuoden ajan. Marraskuussa 2021 rakennuskustannusindeksin vuosinousu oli 9,6 prosenttia, hieman nopeampaa kuin lokakuussa (9,4 %). Tarvikepanosten indeksi nousi 13,7 prosenttia ja työpanosten 6,5 prosenttia. Työpanosten nousu ei jatkunut marraskuussa. Puutavaran hinta laski sekä loka- että marraskuussa, mutta vuosinousu marraskuussa oli edelleen 57,4 prosenttia. Teräsrakenteiden vuosinousu oli toiseksi suurinta (35,8 %) ja nousu jatkui marraskuussa.  Betonielementti-indeksin vuosinousu 6,8 prosenttia oli hidastunut syyskuun 8,5 prosentin nousuvauhdista. Rakennusteknisten töiden tarvikkeiden nousu on ollut nopeinta, vuosinousu lokakuussa oli 18,3 prosenttia. Seuraavaksi nopeinta oli LVI-tarvikkeiden nousu, vuosinousu 12,8 prosenttia.

Rakennuskustannusten nousussa on kuitenkin hiipumisen merkkejä. Kuukausinousu lokakuusta marraskuuhun (0, 3 %) oli selvästi pienempi kuin edelliskuukausina. Kesän jälkeen kuukausinousut ovat olleet prosentin, jopa parin luokkaa ja lokakuussa 0,6 %.

Rakennuskustannusindeksi laskee myös muutokset eri rakennustyypeille. Uusien asuinrakennusten kustannusindeksi oli marraskuussa 9,4 prosenttia korkeammalla kuin vuotta aiemmin. Tyypillisesti puusta rakennettujen uusien pientalojen indeksinousu oli 10,8 prosenttia. Toimitilarakennusten indeksi oli muita matalampi, 8,4 prosenttia. Asuinrakennusten korjausten indeksinousu on ollut nopeinta, 15,2 prosenttia.

Rakentamisen kustannusten ja hintojen nopea nousu alkaa näkyä tarjoushinnoissa

RAPALin pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksi nousi marraskuussa 1,2 prosenttia lokakuun lukemasta. Vuodessa kasvua on kertynyt 5,5 prosenttia. Urakkatarjouksia on saatu vähemmän kuin vielä kesällä tarjoushalukkuuden ollessa laskussa. Tässä on kuitenkin ollut sijainnista ja rakennuskohteesta riippuvia eroja. Pääurakoiden tarjoushajonnat ovat nousseet keskiarvon yläpuolelle. Marraskuussa 2021 toiseksi halvimmat tarjoukset olivat 10 prosenttia halvinta kalliimpia, kun pitkän aikavälin keskiarvo on 3,9 prosenttia.  Tarjoustilanne on muuttunut tilaajan kannalta haastavammaksi. Rakentamisen kysynnän kasvu myös ensi vuonna yhdessä rakennuskustannusten nousun kanssa tulee väkisinkin näkymään myös tarjoushinnoissa.

Jäsenen kommentti:

Tarjoushalukkuus on pienemmissä projekteissa ollut hyvinkin vaihtelevaa vuoden mittaan ja heijastunut osittain myös hinnoitteluun. Osasyynä tähän on ollut materiaalien saatavuus sekä hinnoittelun isot heilahtelut. Esimerkiksi talotekniikan hankinnoissa on osa toimijoista jopa kieltäytynyt antamasta kiinteää hintaa liian suuren riskin vuoksi. Toisaalta isommat hankkeet ovat olleet kiinnostavia ja tarjouksia on saatu hyvin. Erityisen tärkeäksi on muodostunut ennakkoon käydyt keskustelut toimijoiden kanssa preferoidusta sopimusmallista ja resurssitilanteesta. Suurin osa hankkeistamme on toteutettu kumppanuusmalleilla. Tämä on mahdollistanut joustavan reagoinnin markkinatilanteen muutoksiin projektien aikana. Koronan vaikutukset ovat materiaalien saatavuus- ja hinnoitteluhaasteiden lisäksi olleet rajalliset. Tartuntatapauksilla ei ole kuluneen vuoden aikana ole ollut vaikutuksia kohteiden aikatauluihin. Isommissa rakennusliikkeissä on omaksuttu kiitettävästi toimintamallit sekä tartuntojen ennaltaehkäisemiseen että tartuntatapauksien käsittelyyn.

Kimmo Alaharju, eQ Varainhoito Oy, Kiinteistöjohtaja

Lisätietoja:

Mikko Somersalmi
Tekninen johtaja
0407207645

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.