RAKLIn suhdannetiedote: Suomi houkuttelee edelleen ulkomaisia sijoittajia, rakentamisen laskeva volyymi parantaa tarjouskilpailujen tilannetta
Kiinteistökauppamarkkinoilla on edelleen vilkasta ja Suomi on yhä houkutteleva maa kansainvälisille sijoittajille. Toimistojen nettotuottovaatimukset ovat laskeneet niin Helsingissä, Turussa kuin Tampereella. Toimistojen ja asuntojen vuokrat ovat nousussa, mutta liiketilojen näkymät ovat epävarmempia. Rakentamisen määrän odotetaan kuluvana vuonna kääntyvän laskuun pääkaupunkiseutua lukuun ottamatta. Rakentamisen laskeva volyymi on parantanut tarjouskilpailujen tilannetta erityisesti infrarakentamisen puolella. Myös rakentamisen hintojen ja kustannusten nousu on ollut pysähdyksissä lokakuusta 2018.
Talouskehitykseen liittyy epävarmuuksia
Maailmantaloudessa tilanne on heikentynyt viime syksystä, sillä epävarmuustekijöitä, kuten Brexit ja Yhdysvaltojen lietsoma kauppasota, ei ole pystytty poistamaan. Suomen talous kasvoi vuoden ensimmäiselle neljänneksellä 0,2 % edellisestä neljänneksestä ja 1,2 % vuodentakaisesta. Suomen taloudella on edelleen kohtuullisen hyvät näkymät, vaikka talouden ennusteita on kevään aikana tarkistettu alaspäin Suomen viennille tärkeissä EU-maissa. Suomen talouden valopilkku on ollut hyvällä tasolla pysynyt kuluttajien luottamus, mutta sen sijaan teollisuuden ja rakentamisen luottamus tulevaisuuteen on heikentynyt. Korkoympäristön odotetaan pysyvän matalla tasolla lähivuosina.
Kiinteistökauppamarkkinoilla edelleen hyvin vilkasta
Vuoden 2018 kiinteistökauppavolyymi nousi kaikkien aikojen toiseksi korkeimmaksi, 9,4 miljardiin euroon. Ulkomaisten sijoittajien osuus viime vuoden volyymista oli 65 prosenttia, ja ulkomaisen sijoittajakiinnostuksen odotetaan jatkuvan vahvana myös lähitulevaisuudessa. Ulkomaisten kiinteistösijoittajien omistuksessa on jo lähes kolmannes Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusmarkkinasta. Ulkomaiset sijoittajat ovat sijoittautuneet vahvasti myös vuokra-asuntomarkkinoille, jotka ovat olleet aiemmin lähes täysin kotimaisessa omistuksessa.
RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan prime-toimiston nettotuottovaatimus laski nyt 3,95 prosenttiin, ja parhaista kohteista on tehty kauppoja tätäkin matalammilla tuottovaatimuksilla. Myös Tampereen ja Turun tuottovaatimukset ovat jälleen painuneet alaspäin, mutta ovat edelleen huomattavasti Helsinkiä korkeammalla tasolla. Toimitilabarometrin vastaajat odottavat nettotuottovaatimusten pysyvän nykyisellä tasollaan seuraavan 12 kuukauden aikana.
Toimistojen ja asuntojen vuokrat nousussa, liiketilojen näkymät epävarmempia
KTI:n toimistovuokraindeksin mukaan Helsingin keskustan toimistojen vuokratasot nousivat 2,4 prosenttia viimeisen vuoden aikana. Vaikka vuokrien nousuvauhti hidastui edellisestä vuodesta, RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajat uskovat toimistovuokrien nousun jatkuvan. Myös toimistojen käyttöasteet ovat nousseet pääkaupunkiseudulla, ja barometrin vastaajat odottavat vajaakäytön jatkavan laskuaan myös tulevan puolen vuoden aikana.
Liiketilavuokramarkkinoiden tunnelma pysyttelee mollivoittoisena, ja vuokrankehitysodotukset olivat RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa laskusuuntaisia kaikkialla muualla paitsi Helsingin parhailla alueilla. Liiketilojen käyttöasteet ovat toistaiseksi pysyneet melko korkeina, mutta barometrin vastaajat ennakoivat vajaakäytön kasvavan liiketiloissa sekä pääkaupunkiseudulla että muualla Suomessa.
Vuokra-asuntomarkkinoiden vahvasti kasvanut tarjonta ei ainakaan toistaiseksi näy vuokramarkkinoiden tunnusluvuissa, ja vuokratasojen nousu on jälleen kiihtynyt. Pääkaupunkiseudulla vuokrat nousivat KTI:n asuntovuokraindeksin mukaan 3,3 prosenttia viimeisen vuoden aikana. Myös muissa suurissa kaupungeissa nousuprosentit olivat pääosin 3-4 prosentin tuntumassa. RAKLIn Vuokra-asuntobarometrin mukaan asuntovuokrien kasvuodotukset ovat jatkossa maltillisempia.
Jäsenen kommentti:
Kiinteistösektorin lähitulevaisuus näyttää valoisalta. Alhaisena pysyttelevä korkoympäristö ohjaa sijoittajia kohti vaihtoehtoisia, mutta maltillisen riskin sijoituskohteita. Tästä kehityksestä hyötyy kiinteistöala jatkossakin. Tuottovaateiden nousua on vaikea nähdä merkittävämpänä uhkana lähivuosina ainakaan korkotasosta johtuen. Kauppasodan uhka ja tullikeskustelu voivat toki aiheuttaa taloudellisia shokkeja, jotka voivat heijastua taloudelliseen toimeliaisuuteen, ja joka voi heijastua nopeastikin toimitilakysyntään ja edelleen vuokratasoihin.
Sijoittajien kiinnostus demografisen kehityksen tukemille sektoreille, kuten asuinkiinteistöihin, on kasvanut merkittävästi. Vuokra-asuntojen tai seniorikotien kysyntä ei korreloi taloussuhdanteen kanssa ja urbanisaatio, kasvavat kaupungit ja vanheneva väestö takaa monissa maissa kysynnän jatkuvuuden. Toimistomarkkinassa työn tekemisen murros ja joustavien toimistotilojen osuuden nopea kasvu tulee muuttamaan perinteisiä toimintamalleja, kuten kaupan puolella verkkokaupan osuuden kasvu, joka on osaltaan tukenut logistiikkasektorin kiinteistöjen kiinnostavuutta sijoituskohteina.
Ilkka Tomperi, sijoitusjohtaja, kiinteistöt, Varma
Rakentamisessa suhdannekäänne käsillä
Asuntorakentamisen aloitusmäärä pääkaupunkiseudulla on ollut kasvussa koko vuoden 2018 ja edelleen vuoden 2019 alkupuolella. Kehitys poikkeaa valtaosasta muuta Suomea. Monilla alueilla asuntojen aloitusmäärä väheni reippaasti, jopa kymmeniä prosentteja vuonna 2018. Pääkaupunkiseudun asuntorakentamisen kasvun taustalla on ollut voimakas, yhä polarisoituvampi muuttoliike. Väestönkasvua tukevat osaltaan jo valmistuneet sekä tulevat infrastruktuurihankkeet, jotka parantavat liikenneyhteyksiä.
Uusien asuntojen aloitusmäärä vuonna 2018 oli noin 16 000 ja valmistuvien asuntojen määrä kasvaa ensi vuoden puoliväliin saakka. Vaikka asuntojen rakennuslupamäärä pääkaupunkiseudulla on ollut laskussa jo vuoden, taso on edelleen korkea. Korkea uusien asuntojen rakentamismäärä on helpottanut merkittävästi asuntojen saantia pääkaupunkiseudulla. Kehitys on positiivinen asukkaiden näkökulmasta, mutta voi tietää ongelmia sijoittajille.
Pääkaupunkiseudun toimitilarakentaminen on kasvanut voimakkaasti viime vuosina ja määrä on parhaillaan hyvin korkealla tasolla. Rakennuslupien määrä kääntyi laskuun loppuvuonna 2018. Pääkaupunkiseudulla on monia suuria hankkeita odottamassa käynnistyspäätöstä ja näihin liittyvä epävarmuus vaikuttaa merkittävästi tulevaisuuden näkymiin. Liike- ja toimistorakentamiseen vaikuttaa myönteisesti sekä kansainvälisten että kotimaisten sijoittajien aktiivisuus. Toimitilarakennuttamisen parhaat näkymät ovat julkisissa palvelurakennuksissa. Varastorakentamisessa ei sen sijaan ole kasvunäkymiä.
Uudistalonrakentamisessa tapahtuva hiljeneminen on lisännyt kiinnostusta korjausrakentamiseen. Asuinkerrostalojen peruskorjausten määrä kasvaa tällä hetkellä 1970-luvulla rakennettujen talojen tultua peruskorjausikään. Tulevina vuosina myös tarve kiihdyttää rakennuskannan korjaustoimintaa ilmastotavoitteiden saavuttamiseksi tulee vaikuttamaan korjausrakentamisen volyymiin. Asuntoyhtiölain muutos koskien ”Purkava uusrakentaminen”-menettelyä tuli voimaan 1.3.2019, mikä sujuvoittaa kiinteistökannan uudistumista. Muiden kuin asuinrakennusten korjausrakentaminen on myös kasvusuuntaista. Käyttötarkoitusten muutoskorjauksia asuintaloiksi tehdään runsaasti. Tästä huolimatta pääkaupunkiseudulla on edelleen valtavasti tyhjää toimistotilaa, joka tulisi vapauttaa kaavalukosta.
Infrarakentaminen pysyy kuluvana vuonna vilkkaana ja ennallaan pääkaupunkiseudulla, vaikka supistuu koko maassa 6 prosenttia.
Rakentamisen suhdannehuipun ohittaminen kesällä 2018 on pysäyttänyt rakentamisen hintojen nousun. Rakennuskustannusindeksin nousu pysähtyi lokakuussa 2018, eikä indeksi ole noussut lainkaan lokakuun 2018 ja huhtikuun 2019 välisenä aikana.
Pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksin nousuvauhti alkoi kiihtyä loppuvuonna 2016. Indeksi on laskenut hieman syksyn 2018 jälkeen, mutta on edelleen korkealla tasolla.
Lähde: Rapal
Pääurakoiden vastausaktiivisuus tarjouspyyntöihin on pääkaupunkiseudulla kasvanut hieman. Toiseksi halvin tarjous on nyt noin 5 prosenttia halvinta kalliimpi ja lähentynyt keskiarvolukemia. Infrarakentamisen tarjouspyyntöihin on koko Suomessa saatu viime aikoina neljä-viisi tarjousta, joka kertoo kilpailun urakoista olevan kovaa.
Jäsenen kommentti:
Rakennusalan suhdanteen pienoinen hiljeneminen on rakennuttamisen kannalta positiivinen kehityskulku. Viime vuosina rakentamisen kustannukset ovat nousseet nopeasti ja osaavan työvoiman saatavuus on ollut selkeä pullonkaula alalla. Varmalla on valmistumassa ja käynnistyy useampia isoja hankkeita kuluvan vuoden aikana. Emme ole olleet immuuneita näille haasteille. Rakentaminen ja kiinteistökehittäminen on kuitenkin hyvä väylä kiinteistösalkun kehittämisessä, jolloin salkkuumme rakentuu erinomaisia kiinteistökohteita toimistoista kouluun. Asuntorakentaminen kasvukeskuksissa jatkuu ripeänä, vaikka huippu ehkä onkin ohitettu.
Sari Raunio, kiinteistökehitysjohtaja, Varma
Lisätietoja:
Mikko Somersalmi, tekninen johtaja, puh. 040 720 7645
Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.