Hollannin Edge Olympicissä yhdistyy työympäristöjen tulevaisuus sekä kiertotalouden edelläkävijyys

RAKLIn Mikot eli Mikko Östring ja Mikko Somersalmi kävivät maalis-huhtikuussa Amsterdamissa seminaari- ja opintomatkoilla liittyen työympäristöjen tulevaisuuteen ja kiertotalouteen. Molempien matkojen keskeisimmät nostot kiteytyvät yhdessä rakennuksessa – Edge Olympicissa – jossa kummatkin vierailivat matkan aikana.

Tulevaisuuden työympäristö panostaa yksityiskohtiin ja asiakaskokemukseen

Osallistuin pari viikkoa sitten IFMA:n Euroopan seminaariin Amsterdamissa, jossa pääteemana oli tulevaisuuden tilat. Työn murros ja tämän vaikutukset työympäristöihin ovat olleet jo vuosia keskiössä maailmalla, ja Hollannissa tälle on jopa oma käsite ”Nieuwe Werke”. Seminaarin viimeisenä päivänä oli mahdollisuus tutustua eri työympäristöcaseihin, joista Edge Olympic oli ilmeinen valinta. 40 vuotta vanha, mutta täysin uudistettu talo kätkee sisäänsä poikkeuksellisen ympäristön, jonka tavoitteena on tarjota käyttäjille parasta asiakaskokemusta.

Tilaratkaisujen näkökulmasta kokonaisuus yhdisti kiinnostavasti parhaita ratkaisuja hotelli-, kauppakeskus- ja työympäristöistä. Look & feel oli perinteisiin työympäristöihin verrattuna poikkeuksellinen ja parempia vertauskuvia voisivat olla esimerkiksi MooD Tukholmassa tai 5-tähden hotellit. Sisääntuloaulassa yhdistyivät hotelli ja kahvilaympäristöt.

Kiinteistön kulunvalvonta oli huomaamaton ja ensivaikutelman rento ja tyylikäs. Sisääntulokerros avautuu Epicenterin coworking-tilasta, jossa yhdistyivät eri kokoiset tapahtumatilat ja monitilaympäristön elementit. Vyöhykkeistys ja tilaratkaisujen yksityiskohdat olivat kiinnostavia ja jopa yllättäviä. Erityisesti huomio kiinnittyi silkinpehmeään akustiikkaan.

Ensimmäisessä sekä toisessa kerroksessa oli ankkurivuokralaisia (~3-5 vuoden vuokrasopimuksilla). Kolmannessa kerroksessa coworking-tunnelma jatkui ravintolamaailmalla ja kaikille avoimilla työpisteillä sekä varattavilla kokoushuoneilla. Tilat avautuivat myös kattoterassille (Dream Terrace), joka toimii säiden salliessa liikunta- ja tapahtumatilana. Vuosittain kohteessa järjestetäänkin yli 50 tapahtumaa.

Runsas kasvillisuus vahvisti yhteyttä luontoon (joka yllättävän tärkeää tietotyöläisille) ja kaiken kaikkiaan tuntui, että tässä ympäristössä first beat -analyysi näyttäisi enemmän palautumista päivänkin aikana.

Kiinteistön digitaalinen infrastruktuuri oli brändätty Edge OS -käyttöjärjestelmäksi, joka yhdisti IoT ja käyttäjätiedon pilvipohjaiselle alustalle. Erityisesti olosuhdetietoja mitattiin kattavasti, mihin Edge Technologies oli kehittänyt omat sensoriboksit. Esimerkiksi ääntä ja akustiikkaa mitattiin kolmella eri sensorilla, koska tutkimuksissa ääniympäristön häiriöt on todettu suurimmaksi häiriötekijäksi työntekijöiden kokemalle tuottavuudelle.

Tavoitteena kokonaisuudessa on mahdollistaa personoidun käyttäjäkokemuksen, käytön ja ylläpidon ohjauksen sekä uusien palveluiden kehittäminen. Käyttäjät voivat optimoida älypuhelinsovelluksella omaa työskentely-ympäristöään esimerkiksi säätämällä valaistusta tai lämpötilaa, paikantaa kollegansa tai löytää vapaana olevia tiloja. Sovellusta kehitetään aktiivisesti käyttäjien tarpeiden mukaan. Vastaavasti käyttäjien tuottama tieto toimii työympäristön jatkuvan kehittämisen tukena, josta osoituksena esimerkiksi tilojen järjestystä on kehitetty useampaan otteeseen.

Kiertotalous näkyy yhä vahvemmin työympäristöissä

Vastuullisuus ei ole Edge Olympicin tapauksessa vaan sanoja vaan tekoja hankkeen alkumetreiltä lähtien. Paikalla ollut vanha kohde uudistettiin kiertotalouden ehdoilla ja merkittävä osa vanhan rakennuksen materiaaleista on kierrätetty käytettäväksi nykyisessä talossa. Kiinteistö on saanut myös LEED Platinum -sertifikaatin.

Hollannissa ollaan muutenkin etujoukoissa kiertotalouden edistämisessä. Amsterdamin kaupungin visio on olla täysin kiertotalouteen pohjaava talous vuoteen 2050 mennessä, mikä tarkoittaisi että 97 prosenttia kaikesta käytössä olevasta materiaalista pysyisi kierrossa.

Toistaiseksi kiertotalouden järjestelmällistä kehitystä haittaa osittain yleisesti hyväksyttyjen pelisääntöjen ja mittareiden puuttuminen. Kuitenkin myös rakentamisessa puhutaan jo ns. ”kehdosta kehtoon – cradle to cradle” -ajattelusta ja kiertotalous on hyvä aihio kiinteistöjen oman vastuullisen tarinan luomiselle.

Materiaaleille on myös mahdollista saada kiertotalouden cradle to cradle -sertifikaatteja. Tästä esimerkkinä Edge Olympicissä vanhan saneeratun rakennuksen julkisivumateriaali hyödynnettiin uuden rakennuksen lattioiden tekoon. Muita kiertotalouden elementtejä Edge Olympicissä olivat mm.

• Cradle to cradle sertifioitu lasijulkisivu
• Cradle to cradle sertifioidut korotetut lattiat
• Cradle to cradle sertifioidut märkätilojen kaakelit
• 60 prosenttisesti kierrätetyt huonekalut
• viherkatto auttamaan jäähdytysenergian tarpeessa
• aurinkopaneelit
• materiaalipassi eli kaikkien käytettyjen materiaalien tiedot kytkettynä rakennuksen 3D-malliin

Rakennuksen suunnittelussa on myös mietitty purun järjestämistä ja korjaamista, mikä on olennainen osa kiertotalousajattelua. Edge Olympicissä kiertotalous on olennainen osa rakennuksen tarinaa ja siten myös vuokrattavuutta. Rakennuksessa olevien isojen infoseinien kautta on kuvattu sekä rakennuksen menneisyyttä että esitetty nykyisen käytön vastuullisuuden avaintunnuslukuja.

Todettakoon osittain vastuullisuus- ja työympäristöt-teemojen ulkopuolelta, että yksi digitaalisuuden ja teknisen kehityksen tuomista haasteista kiinteistöjohtamiselle on teknisen huollon ja tuen järjestäminen yhä monimutkaistuville järjestelmille ja ohjauksille. Kiinteistöjohtamisen puolella vaaditaan todellista tuottavuusloikkaa, mitä myös RAKLIn puolella edistämme useamman kanavan kautta.

Edge Olympicissä ylläpidon haasteet oli tunnistettu ja asia on ratkaistu useampien erillisten järjestelmätoimittajien ja teknologiayhtiöiden huoltosopimusten kautta. Aika näyttää miten arvoketjun osat järjestäytyvät tältä osin siirtyessämme kohti ajatusta rakennuksista palvelualustoina ja mikä on paras ratkaisu kullekin omistajalle. Yhtä kaikkiin tilanteisiin soveltuvaa mallia ei varmasti ole. Pohja toimivuudelle tehdään miettimällä ylläpidon kokonaisuutta jo suunnitteluvaiheessa.

Tulevaisuuden vastuullisista ja tuottavuutta tukevista työympäristöratkaisuista puhutaan paljon. Edge Olympic kuvaa yhden vaihtoehdon, miltä tulevaisuus voisi näyttää. RAKLI jatkaa aktiivista tiedottamistaan tulevaisuuden mukanaan tuomista haasteista ja mahdollisuuksista.