Laatu kuuluu kaikille

Rakentamisen laadun kannalta yksi haastavista vaiheista on käyttöönotto. Jos rakennus ei heti toimi suunnitelmien mukaan, turhautuvat omistaja, käyttäjä sekä kaikki prosessissa mukana olleet. RAKLI, GBC Finland, ympäristöministeriö ja RIL kokosivat laajan joukon kiinteistö- ja rakentamisalan osaajia yhteen pohtimaan, mistä johtuu, etteivät asiat mene kerralla oikein. Ja mitä pitäisi tehdä, jotta kokonaisuus toimisi.

Ympäristöministeriön Teppo Lehtinen avasi tilaisuuden ja totesi, että viranomaisvalvonta ei ulotu käytön aikaan, mikä korostaa vastuullisen kiinteistönpidon merkitystä. Kiinteistöjen toiminnasta pitää oppia ja olemassa olevaa tietoa käyttää. Erityisesti Lehtinen kannusti tietomallien hyödyntämiseen rakennusten ylläpidossa.

Tasapainoilua tavoitteiden välillä

Käytännön esimerkkejä epäonnistuneesta korjausrakentamisen lopputuotteesta kertoi Sari Hildén Helsingin kaupungilta. Vaikka tilaajalla on kuinka selvät tavoitteet ja määritelmät omistamilleen rakennuksille, voi kaikki hankkeissa silti mennä pieleen. ”Aina ei saada sitä mitä tilataan. Esimerkiksi kulttuurihistorialliset tai kaupunkikuvalliset vaatimukset saattavat vaikuttaa vaatimuksiin ja suunnitelmia joudutaan muuttamaan”, Hildén kuvaili.

Myös suunnittelijan näkökulmasta korjaushankkeesta kertonut Heikki Lonka Granlundilta korosti, että jo hankkeen alkuvaiheessa pitää huolella harkita, saadaanko vanha rakennus ja uusi tekniikka sovitettua yhteen. ”Esimerkiksi yhdessä hankkeessamme erittäin vaativan erikoiskohteen, taidemuseon, uudistaminen vanhoihin kuoriin osoittautui erittäin hankalaksi. Ensin tehtiin halpa, todettiin ettei se toimi ja sitten käyettiin hirveä määrä rahaa, että saatiin siitä hyvä. Saatiin siis halpa ja hyvä.”, Lonka totesi.

Kaupungin kokemusten mukaan korjaushankkeissa usein käy myös valitettavasti energian ja lämmön kulutukset kasvavat teknisten uudistusten myötä, vaikka tavoite olisi juuri päinvastainen. ”Tilojen käytettävyydessä ja turvallisuudessa on välillä toivomisen varaa. Erityisesti peräänkuuluttaisin käyttäjien aitoa kuuntelemista, käytön opastusta sekä kiinteistönhoitajien osaamista”, Sari Hildén sanoi.

Visioita ja palvelua

Rakennuttajan tuntoja avannut Mervi Huhtelin Suomen yliopistokiinteistöt Oy:stä pohdiskeli käyttäjälähtöisyyden olemusta. ”Meidän pitäisi suunnittelussa ottaa huomioon muutaman kymmenen vuoden perspektiivi, ei ainoastaan yksittäisen käyttäjän muutaman vuoden aikajännettä. Toki pitää tehdä toimintaa hyvin tukevia tiloja, mutta myös monikäyttöisyys on tärkeä näkökulma, jotta investoinnit olisivat taloudellisesti järkeviä”, Huhtelin muistutti.

Caverionin Ville Tamminen nosti omassa puheenvuorossaan esiin kiinteistö- ja rakennusalan heikon palvelutason, joka on jäänyt vuosia jälkeen esimerkiksi autoteollisuudesta. ”Meidän pitäisi nähdä talot prosesseina eikä staattisina olioina. Rakentamisen sirpaleisuus on todellinen ongelma, kun meidän pitäisi päästä kokonaisuuksien ostamiseen palastelun sijaan”, Tamminen alleviivasi.

Jokaisen skarpattava tontillaan

Rakennusteollisuus RT:n Jukka Pekkanen totesi, että urakoitsijan kannalta paras tilaaja on vaativa tilaaja. ”Laadun tekemiselle ja hyvälle suunnittelulle pitää antaa tilaa. Laadun parantaminen on monissa käsissä, se on yhteistyötä. Urakoitsijan näkemyksiä kannattaa myös kuunnella, eikä edetä sokeasti suunnitelmien mukaan, jos tämä ei ole toimivin ratkaisu”, huomautti Jukka Pekkanen ja jatkoi: ”Rakentajan näkökulmasta tärkeää on tilaaja, joka ymmärtää, mitä on tilaamassa, suunnittelija, joka ymmärtää, mitä suunnittelee, ja asiantuntevat ylläpitäjät.”

Työpajaosuudessa pohdittiin ongelmia ja ratkaisuja rakentamisen eri vaiheissa. Nostoja ryhmäkeskusteluista:

Määrittelyvaihe
Tilaaja tarvitsee ympärilleen tiimin, joka ymmärtää asiakkaan tarpeita, ja osaa yhdessä määritellä, mikä on mahdollista ja mikä ei. Käyttö pitää huomioida alusta alkaen ja palkita osapuolia odotettua alhaisemmista ylläpitokustannuksista.

Suunnitteluvaihe
Tavoitteet ovat usein ristiriitaisia. Mennäkö esimerkiksi estetiikka, historialliset arvot vai talotekniikka edellä? Suunnittelijajoukon haasteena on tehtävien pirstoutuminen. Pitäisi saada luotua porukkahenkeä, lisätä ymmärrystä kokonaisuudesta ja rakentaa hankkeelle yhteinen visio. Hyvät ideat pitää koota ja sen jälkeen arvioida, mikä on tärkeää ja mikä ei. Parhaassa tapauksessa paketti saadaan integroitua ja big room -työskentelytapa yhdistää osapuolia.

Toteutusvaihe
Toteutusvaiheessa muutoksia tehdään usein lennosta ymmärtämättä niiden vaikutusta kokonaisuuteen. Kokonaisuus ei aina hahmotu sopimuksista ja rakennusvaiheen tekijöille hankekokonaisuus on harvemmin riittävän tuttu. Ongelmiin ja niiden ratkaisemiseen pitää varautua, koska niitä rakentamisessa kuitenkin aina tulee vastaan. Esivalmistusmenetelmien laajempi käyttö varmistaisi laatua. Osallistavilla työmenetelmillä pitää synnyttää hurmoshenkeä työmaalla. Vastaanotolle pitäisi varata riittävästi aikaa. Huoltotiiimi pitäisi ottaa jo toteutusvaiheessa mukaan esimerkiksi kokoamaan huoltokirjaa.

Kohteen luovutus
Selkeä katko prosessissa, henkilöt vaihtuvat. On tärkeää, ettei väsähdetä ja että tiedonkulku ja hyvä kommunikaatio varmistetaan. Olisi hyvä, jos hankkeilla olisi käyttöönottomanageri, joka olisi mukana suunnittelusta aina ylläpitoon asti. Hän olisi henkilö, joka neuvoisi ja vaatisi, että luvatut asiat on hoidettu. Tarvitaan ”vastaanottohoitoa”, kohde on ”saattaen-siirrettävä”.

Käyttöönotto
Käyttöönottovaiheessa tarvitaan systemaattista seurantaa ja on tärkeää kirjata asiat, kun ne on hoidettu. Ohjeistusta ja koulutusta tarvitaan ja pitää muistaa, ettei käyttäjä puhu ”insinööriä”. Ajatuksellisesti tarvitaan erikseen Ikea-ohje ja ylläpidon tarkempi kaavio. Käyttöönottokonsultaatiota varten tarvitaan opas perusvirhetilanteisiin, ”Self help”. Palauteketjun toimivuus suunnittelijalle pitää varmistaa.

Käyttö- ja ylläpitovaihto
Huollon pitäisi osata käyttää kiinteistöä niin kuin on suunniteltu. Ylläpitoalan koulutusta ja arvostusta pitää lisätä. Aika ei saisi mennä siihen, että juostaan rakennusaikana tehtyjen virheiden perässä ja pohditaan, kenellä on vastuu mistäkin. Käyttöönotto pitää vastuuttaa selkeästi ja havaitut korjaustarpeet hoitaa heti eikä kahden viikon päästä. Urakoitsijan kytkeminen huoltokirjaan ja vikailmoitusten sujuva siirtyminen olisi edistysaskel. Asetetut tavoitteet pitää kertoa ylläpidolle selkeästi. Ylläpidon strategia pitäisi laatia jo hankesuunnittelussa ja miettiä myös elinkarikestävyyttä. Selkeät sopimukset ja rajat helpottavat ylläpitovastuiden jakamista.