Jälleenrakennus vaatii tekijänsä

Jokainen kriisi on omalla tavallaan muuttanut yhteiskuntia ja asumista. Niin käynee nytkin. Voi olla, että paluuta vanhaan ei ole eikä sitä ehkä kannata tavoitellakaan.  Sen sijaan kiinteistö- ja rakennusalan toimijoiden on etsittävä uusia liiketoimintamalleja sekä niiden kautta uudistuttava itse  ja uudistettava yhteiskuntaa. Yksityisen ja julkisen sektorin vastakkainasettelun sijaan tarvitaan uusia tapoja nähdä ja tehdä niiden välistä yhteistyötä. Uusiutumisen tarve koskee kaikkia alan toimijoita. Millaisia kehityssuuntia voidaan hahmottaa? 

Kriisistä toipumista ja kaupunkien dynamiikkaa tuetaan muuttamalla tyhjillään seisovat toimistotalot joustavasti asunnoiksi. Tätä jouduttamaan maankäyttö- ja rakennuslakiin kirjataan yksiselitteisesti kiinteistönomistajan kaavanvalmisteluoikeus. Yksityisen omaisuuden suoja paranee ja yhteiskunta saa kaipaamaansa dynamiikkaa.

Asumisessa varaudutaan ihmisten nopeasti muuttuviin elämäntilanteisiin ja ennakoimattomiin demografiakehityksiin. Voikin olla, että tulevissa asemakaavoissa ei enää määritellä keskipinta-alavaateita tai huoneistojakaumia. Pikemminkin kaavavaateena edellytetään joustavuutta näiden suhteen. Kaavaohjauksen ajatus kääntyy päälaelleen – ei pyritä tarkkaan ennalta määrättyyn ratkaisuun vaan varmistamaan rakennetun ympäristön joustavuus. Muuntojoustavuuden tavoite ulottuu käyttötarkoituksesta yksittäiseen huoneistoon.

Asumisen taseet ja kassavirrat ajatellaan uusiksi, mikä johtaa siihen, että asumisen ja omistamisen hallintamuodot täydentyvät. Nykyisten vuokra- ja omistusasumisen rinnalle kehittyy uusia, suoraan ihmisten omasta aktiviteetista lähteviä asumisen hallintamuotoja. Tällaiset hallintamuodot voivat olla rakenteeltaan ihmisten ja yhteiskunnan kokonaisedusta lähteviä pikemmin kuin yksittäisen sijoittajan intressejä palvelevia. Juuri siksi uudet hallintamuodot voivat levitä nopeastikin  – ne ovat hyväksyttävissä ja myös julkinen sektori voi katsoa niiden tukevan sen toimintaa.

Alustatalous leviää asumisen saralle. Sijoitusasuntojen kaupasta osa on jo mennyt nettiin, samoin koronan myötä suurin osa niiden vuokrauksesta. Jatkossa yhä useammat asumisen toiminnot siirtyvät alustoille. Voi olla, että asumisesta itsessään tulee eräänlainen alusta. Yhä useammin asumiseen yhdistetään muita toimintoja. Kotihoito on hyvä esimerkki julkisesta palvelusta. Ruoka- ja ravintolapalvelut saivat koronan kautta vahva tuuppauksen kohti todellista läpimurtoa. Mielikuvitus asettaa rajat sovelluksille.

Alustatalouden kehittyessä myöskään omistamisella ei ole samaa roolia kuin aikaisemmin – ekosysteemeissä voi olla monenlaisia toimijoita yhteisin tavoittein. Kunnat voivatkin toteuttaa asuntopoliittisia tavoitteitaan sopimusperusteisesti ilman suoraa asunto-omistusta ja omistamisen sitomia valtavia pääomia. Tämän kehityksen seurauksena kunnat voivat käyttää seinistä vapautuvat varat palvelutuotantoon ja verotuksen nousupaineen hillitsemiseen. Seinistä irrotettavat varat pelastavat usean kunnan talouden.

Asuntojen suunnittelussa ja tuotannon johtamisessa digitaalisuus lyö läpi. Yhä edelleenkin modulaarisuus ja teollinen tuotanto loistavat poissaolollaan useimmilla työmailla. Modulaarisuuden edut lyövät läpi, mikä edellyttää myös arkkitehtikunnassa uutta asemointia.

Perinteinen pankkijärjestelmä löytää täydentäviä muotoja jo senkin johdosta, että globaalit sääntelymekanismit kiristävät erityisesti asuntotuotannon rahoittamisen edellytyksiä. Yhteiskunnallisuuden nostaessa merkitystään todellinen vastuullisuus- ja vaikuttavuussijoittaminen sekä -rahoittaminen nostavat päätään toisinaan nähtävän ns. viherpesun kustannuksella. Suomessa toimivat pankit ovat lähtökohtaisesti terveitä ja hyvässä kunnossa. Siksi rahoitukselliset edellytykset kriisistä toipumiselle ovat paremmat kuin monessa muussa maassa.

Asumisen hinnassa verolla on iso merkitys – uuden asunnon tuotantokustannuksista 45 % on erilaisia veroja, joista suurin on arvonlisävero. Nämä verot menevät suoraan sekä uusien asuntojen hintoihin että vuokriin. Vallitsevassa koronan jälkeisessä tilanteessa on valitettavasti haasteellista odottaa vero-osuuden laskua, paineita lienee pikemminkin toiseen suuntaan. Tämä osaltaan lisää haasteita muilla sektoreilla tuottaa ratkaisuja, joilla asumisen kustannuksia voidaan laskea. On selvää, ettei loputonta kallistuva asuminen / kasvavat asumistuet voi jatkaa yhteiskunnallisesti kestävällä tavalla.

Kiertotalous lyö läpi rakennuskannan, joka kuluttaa suuren osan energiasta ja synnyttää suuret päästöt. Asuinrakennuksista voi tulla energiaomavaraisia tai energiaa myyntiin tuottavia yksiköitä. Vanhan asuntokannan korjaustarve ja tavat toteuttaa niitä muuttuvat. Kuukausia kestävä putkiremontti ja sen jälkeinen riitely voisivat jo siirtyä historiaan. Taloyhtiön remontit voidaan rahoittaa myös kaavamuutosten mahdollistamien täydennysrakentamisten kautta.

Kiinteistö- ja rakennusalalla on nyt historiallinen tilaisuus osoittaa aidosti yhteiskunnallinen luonteensa. Ala voi olla isossa roolissa rakentamassa kriisistä toipumista. Lähes kaikki uudistustarpeet – ja osa keinoista – on jo tunnistettu tutkijoiden ja alaa innovoivien työpöydillä. Koronan vaikutukset luultavimmin vauhdittavat muutoksia.  

Jälleenrakennus vaatii tekijänsä.