Kaavamääräykset nostavat kustannuksia – mutta pystyykö kuntapäättäjä vaikuttamaan?

• Asemakaavan laatimisen yhteydessä tulisi selvittää ja tuoda päättäjien tietoon, miten kaavan määräykset vaikuttavat rakentamiskustannuksiin.
• Kaavanvalmistelua ohjaamaan tarvitaan luottamushenkilöiden hyväksymä kaavanvalmisteluohje, joka ottaa kantaa kaavamääräysten tarkkuustasoon. Näin kuntapäättäjille syntyy aito mahdollisuus vaikuttaa siihen, miten yksityiskohtaisia kaavoja laaditaan.

Kaavojen kustannusvaikutukset syntyvät pienistä puroista

Yksityiskohtaiset kaavamääräykset nostavat rakennuskustannuksia. RAKLIn ja Kiinteistöliiton toteuttaman selvityksen esimerkkikohteissa kaavamääräykset nostivat kustannuksia jopa 15-33 prosenttia. Merkittäviä vaikutuksia on muun muassa auto- ja pyöräpysäköintivelvoitteilla, liike- ja yhteistilavaatimuksilla ja rakennusten massoittelulla.

Kustannusvaikutukset eivät synny – autopaikkanormi pois lukien – yksittäisistä isoista tekijöistä, vaan monien kustannuksia nostavien määräysten yhteisvaikutuksena. Asemakaavoissa säädellään jopa talosaunojen määrää ja paikkaa, yhteistiloja, parvekkeiden tyyppiä, tiilisaumojen väriä ja tukimuurien materiaaleja. Vaikka yksittäisen määräyksen vaikutus voi olla pieni, yhdessä ne nostavat rakentamiskustannuksia, mikä heijastuu myös asumisen hintaan ja rakennusmaan arvoon.

Ilmastonmuutoksen torjuminen luo painetta uusille, ympäristövaikutuksia ohjaaville asemakaavamääräyksille. Tulevatko nämä aiempien määräysten päälle, vai tulisiko nykyisiä määräyksiä karsia uusien tieltä?

Määräysten kustannusvaikutukset voi olla vaikea hahmottaa. Tiukasti piirretty rakennusalan raja voi johtaa tehottomaan rakennussuunnitteluun, ja rakennusalan rajalla saatetaan ohjata rakennuksen massoittelua hyvinkin yksityiskohtaisesti. Kaikella tällä on vaikutus lopullisiin toteutuskustannuksiin.

Liika yksityiskohtaisuus lisää kustannuksia sekä poikkeamistarvetta ja hankaloittaa vakioituja konsepteja

Yksityiskohtaisella kaavoituksella on monia vaikutuksia. Lisäkustannukset karsivat investointihalukkuutta. Hankkeita voi jäädä toteutumatta, jos kaavamääräykset nostavat kustannuksia yli kannattavuusrajan. Esimerkiksi vanhan asuinalueen täydennysrakentaminen voi käydä kannattamattomaksi, jos kaavamääräyksien kustannusvaikutuksia ei ole sopeutettu alueen hintatasoon.

Kaavamääräysten kustannusvaikutukset voivat vaikuttaa kunnan tonttituloihin. Jos tontit luovutetaan huutokaupalla, oletetut rakennuskustannukset heijastuvat siihen, paljonko rakennuttajat ovat valmiita maksamaan tonttimaasta. Tonttituloilla on keskeinen rooli kuntien infrainvestointien rahoittamisessa.

Yksityiskohtainen kaavoitus ei ainoastaan lisää kustannuksia, vaan myös kasvattaa hallintotaakkaa. Usein kaavoista joudutaan poikkeamaan rakennusluvan yhteydessä. Toisinaan hiljattain kaavoitettuja alueita joudutaan kaavoittamaan uudelleen korttelikohtaisilla postimerkkikaavoilla, jotta toteutus onnistuisi. Tämä kuormittaa kaavoittajia turhaan. Poikkeamistarve tai uudelleen kaavoittaminen olisivat vältettävissä tekemällä kaavamääräyksistä alun perinkin väljempiä.

Kaavamääräykset voivat myös estää uusia rakentamisratkaisuja. Rakennusalan tuottavuuskehitys on ollut heikkoa. Osasyy ongelmaan on, että kukin rakennus on tavallaan ainutkertainen prototyyppi. Teollinen esivalmistus, toistettavat konseptit ja moduulirakentaminen voisivat parantaa rakennusalan tuottavuutta, mutta toistettavia konsepteja on vaikea sovittaa yksityiskohtaisiin ja ainutkertaisiin kaavavaatimuksiin.

Pystyykö kuntapäättäjä vaikuttamaan?

Kaavoitus on vahvasti valmistelijoiden käsissä ja kuntapäättäjän on vaikea puuttua liian yksityiskohtaisiin kaavamääräyksiin. Kaavojen sisällöstä päätetään kaava kerrallaan ja moni kustannustekijä on tekstimuotoisten määräysten sijaan kaavakartalla, esimerkiksi massoittelun yksityiskohtainen ohjaus rakennusalan rajalla. Kuntapäättäjälle jää oikeastaan vaihtoehdoksi palauttaa kaavaluonnos tai -ehdotus valmisteluun, jos yksityiskohtaisuuteen haluaa puuttua. Tämä puolestaan lykkäisi toteutusta. Miten kuntapäättäjä voi karsia yksityiskohtaisuutta, vaikka kannattaisi itse kaavaa? Kuntapäättäjät tarvitsevat lisää tietoa ja uusia työkaluja vaikutusmahdollisuuksiensa tueksi.

Kaavamääräysten kustannusvaikutukset eivät ole läpinäkyviä. Asemakaavojen laadinnan yhteydessä teetetään monipuolisesti erilaisia selvityksiä, mutta kaavamääräysten kustannusvaikutusten arviointia ei juurikaan. Kaavoituksen vaikutuksia arvioidaan usein vain kuntatalouden näkökulmasta, ei siitä paljonko kaavan toteuttaminen maksaa rakennuttajalle. Siksi päättäjille ei ole tarjolla riittävästi tietoa kaavamääräysten kustannusvaikutuksista.

Luottamushenkilöiden hyväksymä kaavanvalmisteluohje ohjaamaan asemakaavoituksen tarkkuustasoa

Kaavamääräyksistä päätetään kaava kerrallaan. Kuntapäättäjän vaikutusmahdollisuuksia voi verrata tilanteeseen, jossa pysäköintipaikkamäärästä käytäisiin keskustelu kunkin kaavan kohdalla erikseen. Tämän välttämiseksi on laadittu luottamushenkilöiden hyväksymät pysäköinnin mitoitusohjeet – autopaikkanormit – jotka ohjaavat valmistelijoita. Voisiko sama malli toimia myös muihin kaavamääräyksiin?

Kuntapäättäjien hyväksymä kaavanvalmisteluohje ottaisi kantaa siihen, mitä kaikkea kaavalla ohjataan ja mikä jätetään rakennuttajan päätettäväksi, esimerkiksi:

• Missä määrin kaavoituksella ohjataan rakennuksen sisäisiä tilajärjestelyjä, kuten yhteistilojen määrää tai saunojen sijaintia?
• Ohjataanko rakennusten julkisivumateriaaleja ja ulkonäköä sitovilla määräyksillä vai asemakaavaselostuksessa?
• Piirretäänkö rakennusalan rajat lähtökohtaisesti tiiviiksi ohjaamaan tarkasti rakennuksen muotoa, vai jätetäänkö väljyyttä?

Yksi tapa ei sovi kaikkialle. Asemakaavojen tarkkuustaso riippuu kohteesta: tiiviin korttelikaupungin täydennysrakentamisessa on eri tarpeet kuin kokonaan uudella asuinalueella. Pysäköintinormitkin vaihtelevat sijainnin ja rakennustyypin mukaan, joten miksei kaavoitusohjeeseenkin voisi laatia eri ohjeistukset erilaisiin tilanteisiin? Kun näistä vääjäämättä jouduttaisiin toisinaan poikkeamaan, valmistelija perustelisi, miksi juuri tietty määräys on kyseisessä tilanteessa tarpeen.

Asemakaavoitusta varten on mahdotonta luoda kaikenkattavaa ohjetta, mutta kaavanvalmisteluohje voisi olla yksi työkalu, jolla sujuvoitetaan asemakaavoitusta, pidetään kaavamääräysten kustannukset kurissa ja lisätään kaavojen investointikelpoisuutta.