Tyhjää tilaa pois käyttötarkoitus­­­­muutoksilla

Ympäristöministeriön tilaama ja Rambollin laatima selvitysⁱ käyttötarkoitus­muutoksen edellytyksistä on juuri julkistettu. Työtä ohjasi laaja-alainen asiantuntijajoukko, jossa Rakli oli mukana. Kiitos ministeriölle tästä mahdollisuudesta ja tärkeään aiheeseen tarttumisesta! ­

Käyttötarkoitusmuutoksen, eli konversion, edellytykset on monisyinen aihe, joka tässä selvityksessä rajattiin koskemaan toimistotilan muuttamista asunnoiksi. Muutosta lähestyttiin sekä nykyisessä rakennuskannassa tehtävän konversion että uudisrakentamisessa konversioon varautumisen näkökulmista. Painotus oli ensiksi mainitussa.

Arvioimme vuonna 2019 KTI Kiinteistötiedon kanssa, että pääkaupunkiseudun tyhjänä olevat toimistotilat, noin 1,2 miljoonaa neliömetriä, aiheuttavat vuodessa noin 57 miljoonan euron kustannukset ja 42000 tonnin hiilidioksidipäästöt.ⁱⁱ Tyhjien toimistojen pinta-ala on pysynyt kuta kuinkin samalla tasolla viimeiset 15 vuotta, ja tässä pääkaupunkiseutu poikkeaa merkittävästi muista länsieurooppalaisista metropoliseuduista. Jopa aivan keskeisillä toimistoalueilla on tunnistettavissa merkittävää pitkäaikaista vajaakäyttöä, kuten Helsinki Research Forumin aineisto kertoo.ⁱⁱⁱ Luvut on saatava alas!

Palloliitto suosittelee jalkapallokentän mitoiksi 105 x 68 metriä. Jos tämän kokoiselle alueelle rakentaisi 168-kerroksisen kompleksin ja jättäisi sen tyhjäksi, vastaisi se pääkaupunkiseudun tyhjien toimistojen tilannetta viimeisten 15 vuoden ajalta. Paitsi että vanhat neliöt ovat suurempia energiasyöppöjä kuin uudet.

Välillä kuulee viestejä, että konversio vähentäisi työpaikkoja esimerkiksi kaupunkien keskustoissa. Tosiasiassa työn tekemisen tavat ovat muuttuneet, mikä vähentää työhön käytettävän tilan tarvetta. Yritysten työtekijämäärät voivat pysyä samana, tai jopa kasvaa, vaikka työpaikoiksi rakennettu tila vähenisikin konversioiden myötä.

Helsingin pormestarin tuore avaus^iv käyttötarkoitusmuutosten helpottamisesta on mainio. Sanottakoon myös, että on aikakin tarttua asiaan. Samoin tuoreen rakentamislain 57§ poikkeamisluvasta tukee rakennuskannan kestävää kehittämistä. Aiempaa joustavampi sääntely ei kuitenkaan tarkoita, etteikö kynnys konversioiden toteuttamiselle olisi joka tapauksessa korkea. Kustannukset ja sijainti painavat vaakakupissa.

Ympäristöministeriön selvityksessä ruoditaan käyttötarkoituksen edellytyksiä sijainnin ja tontin, rakennuksen ja tilojen, rakenteen ja talotekniikan sekä sääntelyn ja prosessien näkökulmista. Kattavan kirjallisuusselvityksen ja työpajan lisäksi työssä on hyödynnetty neljää asiantuntijahaastattelua (kolme sijoittajaa ja yksi kaavoittaja) sekä kuutta konkreettista kohdetta, joista osassa on toteutettu konversio, osassa sen mahdollisuutta tutkitaan ja osassa on päädytty olemaan muuttamatta käyttötarkoitusta.

Käyttötarkoitusmuutoksen prosesseihin ja toteutettavuuteen vaikuttaa moni tekijä, kuten esimerkiksi eteneekö prosessi kaavamuutoksen laatimisella, poikkeamisluvalla, vai suoraan rakennusluvalla. Lisäksi aivan keskeinen kysymys on, tuleeko kohteeseen lisärakennusoikeutta konversion yhteydessä vai ei. Pysäköinnin ratkaiseminen sekä rakennuksen tekniset ominaisuudet ovat luonnollisesti osa toteutettavuustarkastelua. Kyse on usein kompromisseista, jossa asuntosuunnittelun yksityiskohtaiset laatutavoitteet eivät ole sama asia kuin konversion varsinaiset edellytykset.

Yksi selvityksen tapauksista on Helsingissä Mannerheimintie 76:ssa sijaitseva entinen toimistorakennus. Sen muutos asunnoiksi ei ole rakennuksen teknisiltä ominaisuuksiltaan yksinkertaista. Sen sijaan viranomaisprosessia on helpottanut olennaisesti se, että kaava sallii valmiiksi asumisen, jolloin on voitu edetä suoraan rakennusluvan hakemiseen.

Toinen esimerkkitapaus sen sijaan herättää jopa hilpeyttä. Helsingin Lönnrotinkadulla muutettiin asunnoiksi kohde, joka alkuperäisessä asemakaavassa oli tarkoitettu asumiseen, mutta johon oli tehty poikkeamispäätös, jolla kohteeseen toteutettiin toimistoja. Kun nyt ryhdyttiin muuttamaan kohdetta kaavan alkuperäiseen käyttötarkoitukseen, pitikin hakea poikkeamislupaa aiemmin tehdystä poikkeamispäätöksestä. Miksi tämä tarvittiin, kun edes lisärakennusoikeutta ei ollut haettu?

Sekä selvityksessä että sen julkistustilaisuudessa painotettiin yhteistyötä ja osaamisen lisäämistä käyttötarkoitusmuutoksista. On tarjottava täydennyskoulutusta, tehtävä tutkimusta ja jaettava kokemuksia erilaisista hankkeista, tunnistettava ongelmia ja ratkaisuja sekä ymmärrettävä konversioiden kustannusrakenteita. Tarvitsemme konversio-oppia kunnon TKI-otteella, esimerkiksi KIRA-kasvuohjelmaan kytkeytyen.

Juuri koulutus-, tieto- ja kokemustarpeen vuoksi käyttötarkoitusmuutosten ehtoja ei pidä mennä ennakolta lukitsemaan tiukalla sääntelyllä. Rakli peräänkuuluttaa joustavuutta konversiopolitiikkaan ja oppien hyödyntämistä rakennuskannan fiksussa kehittämisessä.

Raklin nostot konversiohankkeisiin:

• Rakennusoikeuden lisääminen toteutettavuuden edistämiseksi
• Pysäköintinormin poisto
• Oppien jakaminen sekä hyödyntäminen TKI-toiminnassa

ⁱ Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen edellytykset:Case toimistorakennus
ⁱⁱ Kaupungit elävät ajassa – joustavasta kaavoituksesta tukea kestävään kaupunkikehitykseen
ⁱⁱⁱ Helsinki Research Forum
^iv Pormestari Vartiainen: Keskusta-alueen toimitilojen muuttamista asuinkäyttöön helpotetaan Helsingissä