Miltä näyttää asuntojen, koulurakennusten ja hoivakotien tulevaisuus?

Juuri julkaistussa Suomi 2040 asunto-, sivistys ja hoivakiinteistökannan tulevaisuus -selvityksessä tarkastellaan, millaista kiinteistökantaa Suomessa tarvitaan vuonna 2040 ja miten nykyinen kiinteistökantamme pystyy vastaamaan tähän tarpeeseen. Väestörakenteen ennakoidut muutokset ja yksinasumisen lisääntyminen lisäävät huomattavasti asuntojen tarvetta suurilla kaupunkiseuduilla vuoteen 2040 mennessä. Suurimmassa osassa Suomen kuntia uusia asuntoja tarvitaan lähinnä korvaamaan purettavia asuntoja. Samoilla alueilla sivistyskiinteistöjä on jäämässä tyhjilleen. Hoivakiinteistöjä tarvitaan kaikkialla lisää.

Raklin ideoima ja MDI:n ja FCG:n toteuttama selvitys lähtee liikkeelle kuntatason väestöennusteesta, josta on johdettu muun muassa kotitalouksien lukumäärä ja kokojakauma. Kiinteistökannan osalta tarkastelu on rajattu kiinteistötyyppeihin, joiden kysyntätekijät voidaan johtaa mainituista demografisista tekijöistä. Näitä ovat asunnot, koulurakennukset ja hoivakodit.

Yhden tulevaisuudenkuvan sijaan demografisia kehityskulkuja ja kiinteistöjen kysyntää on tarkasteltu erilaisten skenaarioiden kautta: Esimerkiksi jatkuuko maahanmuutto korkealla tasolla, onko syntyvyys romahtanut pysyvästi, pysähtyykö eliniän kasvu ja pienenevätkö kotitaloudet nykyisen trendin mukaisesti? Nämä kaikki ovat täysin mahdollisia kehityskulkuja, joiden toteutumisen todennäköisyyksiä on vaikea määrittää. Skenaariotarkastelulla on mahdollista tunnistaa eri tulevaisuudenkuviin liittyviä riskejä ja mahdollisuuksia.

Asuntokuntien keskikoko pienenee tulevaisuudessa

Väestöennusteen muuttaminen kotitalouksien määräksi ja kokojakaumaksi mahdollistaa asuntomarkkinoiden kohtaantokysymysten tarkemman tarkastelun. Asuntokuntien keskikoon pieneneminen on yllättävän voimakas trendi, joka tukee pienten asuntojen kysyntää jopa väestömäärältään taantuvilla alueilla. Pienten asuntojen voimakas rakentaminen viimeisen vuosikymmenen aikana onkin ehkä ollut kauaskatseista – vastoin tämän hetken yleistä näkemystä.

Kolikon kääntöpuolena ovat tyhjilleen jäävät asunnot ympäri Suomen. Neliöissä nämä eivät edusta kovinkaan suurta osaa Suomen rakennuskannasta, mutta yksittäisen kunnan tasolla jopa yli 20 prosenttia asunnoista uhkaa jäädä ilman vakituista asukasta. Samalla syntyvyyden lasku johtaa koulujen ja lukioiden tarpeen vähenemiseen pääkaupunkiseutua lukuun ottamatta.

Yksi selvityksen ansioista onkin tuoda tämä tyhjilleen jäävien kiinteistöjen ongelman mittakaava yleiseen tietoon. Miten näihin neliöihin saadaan tuotua uutta elämää, vai onko näiden kiinteistöjen tulevaisuus kiertotalousrakentamisen materiaalipankkina?

Hoivapuolella taas väestön ikääntymisen myötä palveluasumisen tarve kasvaa 2020-luvulla koko maassa. Hoivakiinteistöjen tilatarpeen merkittävänä epävarmuustekijänä on terveiden elinvuosien kehitys: jos terveiden elinvuosien määrä kasvaa odotetun eliniän myötä, hoivakiinteistöjen tilatarve saavuttaa huippunsa 2030-luvulla ja alkaa vähenemään tämän jälkeen.

Tutkittua tietoa tarkastelujen tueksi

Selvityksen lähtökohtana ei ollut vastata tarkkarajaiseen tutkimuskysymykseen vaan pikemminkin tuottaa aineistoa strategisen suunnittelun ja mahdollisten jatkoselvitysten tarpeisiin. Olisi esimerkiksi kiinnostavaa tarkastella maapolitiikan tai maankäytön suunnittelun tarpeita, esimerkiksi tonttivarantoa ja kuntien kaavoitusohjelmia selvityksen aineiston valossa. Lähempänä operatiivista kiinteistöliiketoimintaa olisi demografisista muutoksista johdettavat kysyntätarkastastelut koskien liikekiinteistöjä tai jakelulogistiikkaa.