Vuokramalli ja elinkaarimalli rakennushankkeiden toteuttamisessa – vinkkejä kunnille ja hyvinvointialueille 

Rakennushanke onnistuu sopivalla toteutusmallilla

Rakennushankkeen onnistumisen ja sen mahdollistavan sopivan toteutusmallin valintaan vaikuttavat monet asiat. Näitä ovat esimerkiksi tilaajan tavoitteet ja resurssit, hankkeen toteutukseen ja elinkaareen liittyvät riskit sekä rakentamis- ja rahoitusmarkkinoiden tilanne. Tämän vuoksi rakennushankkeiden tilaajien on jo hankkeen suunnittelun alkuvaiheessa hyvä valita hankkeeseen sopiva toteutusmalli.  

Mikäli tilaajan riskejä ja omaa työtä halutaan vähentää, voi olla järkevää hyödyntää malleja, joissa riskiä sekä toteutuksen että elinkaaren aikaisen toimivuuden osalta jaetaan toteuttavalle taholle – kuten esimerkiksi vuokra- tai elinkaarimallissa tehdään. Kunnat ja kaupungit ovatkin viime vuosina toteuttaneet menestyksekkäästi rakennushankkeitaan elinkaari- ja vuokramalleilla. 

Elinkaarisopimuksia solmittu yli 2,5 miljardin euron arvosta

Elinkaarimalli on viimeisen 15 vuoden aikana kuntien rakennushankkeissa vakiintunut toteutusmuoto, jossa tilaaja hankkii yhdellä sopimuksella rakennuksen suunnittelun, rakentamisen ja ylläpidon sekä varmistaa palvelujakson aikaisen tilojen käytettävyyden ja sovitun luovutuskunnon sopimuksen päättyessä.  

Elinkaarisopimuksia on solmittu Suomessa jo yli 75 rakennushankkeen osalta ja yli 2,5 miljardin euron arvosta. Palvelujakson pituudeksi on vakiintunut 20 vuotta ja sopimusehdot ovat vakiintuneet. Vuonna 2020 julkaistiin Rakennustiedon toimesta alan yhteiset Raklin ja Rakennusteollisuuden elinkaarimallin soveltamista koskevat RT-kortit. Elinkaarimallissa rakentajalle asetettavat kannustimet varmistavat tilapalvelun laadun pitkällä tähtäimellä – tilaaja ostaa tilojen käytettävyyttä pelkkien seinien sijaan. 

Vuokramallissa hankkeen tilaajana toimiva taho hankkii tilat käyttöönsä vuokralaisen roolissa, kun suunnittelusta, rakentamisesta, rahoituksesta sekä ylläpidosta taas vastaa vuokranantajana toimiva kiinteistösijoittaja. Vuokramallin etuna vuokralaiselle on pääomien vapautuminen ydintoimintaan, kuten sivistyspalveluiden tai terveydenhoitopalveluiden tuottamiseen.  

Lisäarvoa tilaajille tuottaa myös ammattimaisen kiinteistöomistajan tietotaito hankkeen elinkaaren aikana sekä riskien siirto vuokranantajalle esimerkiksi peruskorjauksiin ja jäännösarvoon liittyen. Alan järjestöt ovat myös yhteistyössä kehittäneet Rakennustiedon julkaisemat malliasiakirjat vuokramallin soveltamista varten.  

Vinkit elinkaari- ja vuokramallien soveltamiseen

Elinkaari- ja vuokramalleissa ominaista on hankkeeseen liittyvien riskien tehokas siirto. Hankkeen kustannuksiin, laatutason ja käytettävyyden toteutumiseen sekä aikatauluun liittyviä riskejä soisi pohdittavan enemmänkin hankkeiden ollessa suunnittelupöydällä.  

Kolme vinkkiä elinkaari- ja vuokramallien soveltamiseen: 

• Olennaista on tavoitteiden mukaisten suunnitteluratkaisujen ja kustannustehokkuuden aikaansaaminen tarjouskilpailussa. Parhaat innovaatiot ja paras hinta/laatu-suhde saadaan, kun suunnittelua tehdään kilpailutilanteessa, laatu- ja hintakriteerit on laadittu huolella ja ne ovat tasapainossa keskenään.
  
• Jokaisella hankkeella on omat tavoitteensa ja parhaat ratkaisunsa. Osapuolten tarkoituksenmukaisen riskienjaon arviointi on tehtävä huolellisesti. Kartoita hankkeen riskitekijät sekä määrittele itsellä pidettävät ja ulkoistettavat riskit sekä vastuut.
  
• Myös rahoitusmarkkinat aiheuttavat riskejä tilaajille. Vuokramallia kilpailutettaessa huomioi myös rahoitusriskit, jotta saat edullisemman pääomavuokran. Markkinakoron heilahtelu ennen rakennustöiden aloittamista on merkittävä riski, ja voi johtaa merkittäviin riskipreemioihin tarjouksien vuokrahinnoissa. Riskipreemioilta voidaan välttyä tässäkin järkevällä riskienjakomekanismilla.   

Julkinen sektori tulee todennäköisesti soveltamaan lähitulevaisuudessa kiihtyvällä tahdilla pitkäaikaiseen kumppanuuteen perustuvia rakennushankkeen toteutusmuotoja. Kannustamme kaikkia julkisen sektorin toimijoita kertomaan omista tavoitteistaan sekä opiskelemaan lisää näistä toteutusmuodoista ennen hankintavaiheisiin siirtymistä.