Vajaakäytön vyyhti – miksi toimistot seisovat tyhjillään? 

Toimistojen merkittävä vajaakäyttö on leimannut pääkaupunkiseudun toimistomarkkinaa jo toistakymmentä vuotta. Helsinki Research Forumin viimeisimmän julkaisun mukaan keskeisten toimistomarkkina-alueiden vajaakäyttö on noussut jo 15,4 prosenttiin eli on yli 660 000 neliömetriä. Pitäjänmäki on ollut aiheeseen liittyen otsikoissa jo pitkään, mutta yli kahdenkymmenen prosentin vajaakäyttölukuihin päästään nyt myös Otaniemessä (24 %), Sörnäisissä (22,7 %) ja Vallilassa (20,4 %). 

Toimistokiinteistöjen keskimääräinen vajaakäyttöaste tilastoruuduittain 

Mistä vajaakäyttö johtuu?  
 
Raklin analyysitiimi eli Julia, Pihla, Klaus ja Miika ottivat ennakkoluulottomasti tehtäväkseen etsiä vastauksia vajaakäytön dilemmaan niin hyvin kuin se julkisesti saatavien lähteiden avulla oli mahdollista.  
 
Julkiset rekisterit tarjoavat rajatusti tietoa rakennusten ominaisuuksista, ja näiden osalta käyttökelpoisia selittäviksi muuttujiksi olivat rakennuksen koko, käyttöönottovuosi ja kerrosala. Paikkatietoaineistoja hyödyntämällä mukaan saatiin myös saavutettavuusdataa, kuten raideliikenteen asemat ja pysäkit, palveluiden tiheys toimiston lähiympäristössä sekä työpaikkojen ja työntekijöiden määrä alueella. Noin puoleen kohteista oli myös saatavilla tieto ympäristösertifikaatista. 

Tutkimuksen keskeiseksi metodiksi valittiin spatiaalinen regressioanalyysi. Kohteiden vajaakäyttö ei ole täysin riippumatonta naapurikiinteistöjen vajaakäytöstä, joten menetelmä huomioi korrelaation toisiaan lähellä olevien kiinteistöjen vajaakäyttölukujen välillä.   
 
Runsaat lähipalvelut selittävät alhaista vajaakäyttöä 

Aineistosta tilastollisesti merkitseviksi nousivat rakennuksen ominaisuuksiin ja lähiympäristöön liittyvät muuttujat. Rakennuksen käyttöönottovuodella on selkeä vaikutus vajaakäyttöön, sillä vanhoilla toimistotaloilla oli selkeästi vajaakäyttöä muuhun kantaan verrattuna. Toimiston koon kasvaessa vajaakäyttö vähenee, mitä ehkä selittävät yhdelle käyttäjälle vuokratut, isot pääkonttorikiinteistöt. Runsaat lähipalvelut selittävät alhaista vajaakäyttöä, mikä on looginen ja ymmärrettävä lopputulos.  

Työpaikkojen tai työntekijöiden korkea määrä lähialueella kasvattaa vajaakäyttöä, mikä on taas arkijärjen vastainen lopputulos. Osaltaan tätä voisi perustella sillä, että työntekijämäärältään tiheimmillä alueilla, kuten Kampissa, on myös paljon pieniä toimistoja, mikä taas selittää korkeaa vajaakäyttöä. Todennäköisesti selitys tulokseen piilee kuitenkin käytettyjen mallien heikkouksissa eli puuttuvissa muuttujissa.  

Ympäristösertifikaatteja tarkasteltaessa koko aineiston analyysi ei tuottanut järkevää lopputulosta. Analysoitaessa sertifioitujen kiinteistöjen osajoukkoa oli korkean luokituksen, kuten BREEAM ”excellent” tai LEED ”platinum” -kohteilla, muita kiinteistöjä alhaisempi vajaakäyttö. Tulos ei ollut kuitenkaan aivan tilastollisesti merkitsevä, vaan lähinnä suuntaa antava. 

Kiinteistön sijainti raideliikenteen asemien tai pysäkkien läheisyydessä nousi heikosti merkitseväksi ainoastaan sertifioitujen kiinteistöjen osajoukon analyysissa. Sijainti juna- tai metroaseman 10 minuutin saavutettavuusvyöhykkeellä näyttää selittävän alhaista vajaakäyttöä. Raidejokerin asemilla ei ollut mainittavaa vaikutusta vajaakäyttöön lähialueillaan. 
 
Laadullinen luokittelu mukaan analyysiin 

Mallien selittävyys jäi varsin heikolle tasolle, joten tuloksia tulkittaessa lähinnä vaikutuksen suunnalla on merkitystä, mutta suuruudesta ei kannata tehdä johtopäätöksiä. Tämä on seurausta joidenkin olennaisten muuttujien puuttumisesta, kuten vuokratasosta ja toimistotilan laadusta.  

Näköpiirissä ei ole, että vuokradatan julkinen saatavuus olisi paranemassa lähitulevaisuudessa. Helsinki Research Forum pyrkii lisäämään aineistoon seuraavassa julkaisussaan huhtikuussa laadullisen luokittelun eli raportoimaan vajaakäytön erikseen Grade A -toimistoille. Pysy siis kuulolla!