Maankäytön suunnittelu, kaavoitus, kaupunkikehityshankkeet, liikennejärjestelmät, infran hallinta ja kehittäminen, Keski-Suomen aluetoimikunta
Korkojen nousu ja taloustilanteen epävarmuus hyydyttivät kiinteistömarkkinat vuonna 2023. Jyväskylässäkin kiinteistökauppojen volyymi jäi matalimmalle tasolleen sitten vuoden 2014. Haasteellinen tilanne näkyy myös asuntorakentamisessa, sillä lupien ja aloitusten määrä putosi jyrkästi. Asuntovuokrien nousu on viimeisten parin vuoden aikana ollut Jyväskylässä useimpia muita suuria kaupunkeja positiivisempaa, kun kysyntä on vahvistunut ja tarjonnan kasvu ollut maltillista. Toimistojen ja liiketilojen vuokraodotukset ovat Jyväskylässä vakaita tai lievästi positiivisia, mutta toimistojen vajaakäyttöaste on yhä noussut.
Korkojen nousu on vähentänyt kiinteistöjen kysyntää sijoitusmarkkinoilla jyrkästi. Nykyisessä epävarmassa markkinatilanteessa kiinteistöjen arvoista on näkemyseroja potentiaalisten ostajien ja myyjien välillä, ja kauppaprosesseja on vaikeaa saada maaliin asti. Myös Jyväskylän seudulla ammattimaisten kiinteistökauppojen volyymi laski voimakkaasti edellisvuosien korkeasta tasosta. KTI:n tilastojen mukaan vuonna 2023 Jyväskylän seudun kiinteistökauppavolyymi oli vain noin 50 miljoonaa euroa, joka oli matalin lukema vuoden 2014 jälkeen. Jyväskylän seudun kauppavolyymi jäikin vuonna 2023 suurista kaupunkiseuduista matalimmaksi.
Korkojen nousun myötä kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat nousseet kaikilla kiinteistösektoreilla koko Suomessa, ja Jyväskylässäkin tuottovaatimuksissa nähtiin viime vuonna selkeä käänne ylöspäin. Tuottovaatimusten nousu tarkoittaa kiinteistösijoitusten arvojen ja hintojen laskua.
Tammi-helmikuussa toteutetun Alueellisen toimitilabarometrin vastaajat arvioivat Jyväskylän keskustan hyväsijaintisen ja -kuntoisen toimistokiinteistön tuottovaatimuksen nousseen vuoden aikana noin 0,7 prosenttiyksikköä 8,2 prosenttiin. Tuottovaatimusten tason määritystä hankaloittaa se, että hiljaisilla markkinoilla ei juuri synny markkinaevidenssiä todellisesta hintatasosta. Tulevan vuoden aikana Alueellisen toimitilabarometrin vastaajat arvioivat tuottovaatimusten kuitenkin kääntyvän pieneen laskuun Jyväskylässä. Odotukset EKP:n koronnostojen loppumisesta, tuottovaatimusten huipun saavuttamisesta ja taloustilanteen vakiintumisesta luovat odotuksia myös kaupankäynnin vilkastumiselle vuonna 2024 sekä Jyväskylässä että muualla Suomessa.
Asuntorakentaminen on hiljentynyt ja toimitilarakentamisen volyymit ovat pysytelleet matalina Jyväskylän seudulla. Vuonna 2022 Jyväskylässä aloitettiin Tilastokeskuksen mukaan noin tuhannen asunnon rakentaminen, joka oli matalin lukema vuoden 2008 jälkeen. Tilastot vuoden 2023 asuntoaloituksista ovat vielä alustavia, mutta kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen määrä jäi noin 40 prosenttia vuoden 2022 vastaavaa ajanjaksoa matalammaksi. Myös myönnettyjen asuntorakennuslupien määrä on Jyväskylässä selvässä laskussa.
Jyväskylässä toimistojen vajaakäyttöaste on ollut viime vuosina korkea ja se nousi edelleen vuoden 2023 aikana. Vuoden 2023 lopussa Jyväskylän toimistotiloista oli Catellan mukaan tyhjillään tasan 12 prosenttia. Liike- ja tuotannollisissa tiloissa tilanne on selvästi parempi, ja vajaakäyttöasteet ovat pysyneet matalina. Alueelliseen toimitilabarometriin vastanneet paikalliset asiantuntijat eivät odota merkittäviä muutoksia tyhjien tilojen määrään vuoden 2023 aikana millään toimitilakiinteistösektorilla.
Alueellisen toimitilabarometrin mukaan toimistovuokrien kehitysodotukset olivat lähes kaikilla Jyväskylän toimistoalueilla viime vuotta positiivisempia. Jyväskylän keskustassa 42 prosenttia vastaajista arvioi toimistovuokrien nousevan eikä vuokrien laskua ennakoinut siellä yksikään vastaaja. Keskustan toimistovuokraodotusten saldoluku nousikin korkeammaksi kuin kertaakaan aiemmin 2020-luvulla. Liiketilojen vuokranäkymät olivat positiivisimpia Seppälässä, jossa noin kolmannes barometrin vastaajista arvioi liiketilavuokrien nousevan. Jyväskylän keskustassa liiketilojen vuokraodotusten saldoluku pysyi hieman negatiivisena.
Jyväskylässä vuokra-asuntokiinteistöjen tyhjän tilan määrä kääntyi nousuun vuosina 2016-2017, kun asuntorakentaminen oli 2010-luvun lopussa poikkeuksellisen vilkasta. Koronapandemia pahensi tilannetta edelleen, ja KTI:n tietokannassa Jyväskylän vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen käyttöaste oli matalimmillaan kesällä 2021 alle 91 prosenttia. Sen jälkeen käyttöaste on kohonnut selkeästi johtuen muun muassa voimistuneesta muuttoliikkeestä ja uudistuotannon hiljenemisestä. Tilastokeskuksen ennakkotilaston mukaan Jyväskylän väkiluku kasvoi positiivisen nettomuuton ansiosta vuonna 2023 enemmän kuin kertaakaan aiemmin 2000-luvulla. Joulukuussa 2023 KTI:n tietokantaan sisältyvien, noin 3 700 Jyväskylässä sijaitsevan vuokra-asunnon käyttöaste oli 96,4 prosenttia, mikä oli toiseksi korkein lukema yhdeksän suurimman kaupungin vertailussa.
KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava Jyväskylän vuokraindeksi nousi Jyväskylässä 2,1 prosenttia vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Jyväskylän vuokraindeksin vuosimuutos oli suurista kaupungeista toiseksi korkein.
Lisätietoja:
Mikko Soutamo, johtava asiantuntija, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 050 5480 480
Kimmo Kurunmäki, johtaja, yhdyskunta ja infra, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry, puh. 050 373 6144
Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n Raklin toimeksiannosta toteuttamaan katsaukseen Jyväskylän seudun kiinteistömarkkinoista. Tietojen lähteinä on käytetty mm. KTI:n tietokantoja ja kiinteistöalan ammattilaisille suunnattuja barometrikyselyjä.
Jyväskylän seudun kiinteistömarkkinakatsaus:
Kiinteistökauppojen volyymi laski voimakkaasti Jyväskylässä
