Maankäytön suunnittelu, kaavoitus, kaupunkikehityshankkeet, liikennejärjestelmät, infran hallinta ja kehittäminen, Keski-Suomen aluetoimikunta
Suomessa käydään aktiivisesti keskustelua liikennehankkeiden taloudellisista vaikutuksista. Liikennejärjestelmään investoitiin vuosina 2015–2017 noin 1,4 miljardia euroa vuodessa. Päätetyt ja suunnitteilla olevat suuret raideliikenneinvestoinnit ovat synnyttäneet kiinnostusta hankkeista aiheutuviin kiinteistökehityshyötyihin. Uudessa selvityksessä tunnistetaan suuntaviivoja liikennehankkeiden kiinteistömarkkinavaikutusten arviointiin.
Työssä selvitettiin, millä tasolla arviointi on Suomessa mahdollista. Työhön sisältyi pienimuotoinen pilottitutkimus saavutettavuuden vaikutuksesta asuntojen hintoihin. Lisäksi selvitettiin toimitilojen vuokra-aineistojen käytettävyyttä vaikutusanalyyseissä.
Liikennehankkeiden liikenteelliset hyödyt ja kiinteistömarkkinahyödyt ovat osin päällekkäisiä, sillä liikenteen matka-aikojen lyhentymisen hyöty siirtyy maan arvoon. Liikennehankkeet eivät kuitenkaan automaattisesti johda kiinteistökehitykseen. Vaikutusten edellytyksenä on, että maankäytön kehittäminen mahdollistetaan ja yritykset ja työmarkkinat pystyvät hyödyntämään liikennehankkeen kautta syntyvät saavutettavuusedut. Esimerkiksi kaavoituksen ja siihen liittyvien infrastruktuuri- ja palveluinvestointien tulee mahdollistaa lisärakentaminen ja siten luoda edellytykset vaikutusten syntymiselle. Tästä syystä hankkeiden arvioinnissa ja priorisoinnissa tulee huomioida myös lisärakentamisen toteutumistodennäköisyys ja aikataulu.
Selvityksessä asiantuntijat esittävät kolmen tasoisia suosituksia liikennehankkeiden vaikutusten arvioinnin kehittämiseksi. Suositukset liittyvät 1) uuden tiedon tuottamiseen hankekohtaisten jälkiarvointien kautta, 2) liikenteen ja maankäytön vuorovaikutusprosessien tutkimukseen sekä 3) tietoaineistojen avaamiseen käyttöön.
Tietoa liikennehankkeiden vaikutuksista kiinteistöjen hintoihin ja vuokriin tulisi kerätä systemaattisilla jälkiarvioinneilla. Toimenpiteiden vaikutukset kiinteistömarkkinoihin eroavat toisistaan ja riippuvat hankkeen liikenteellisistä vaikutuksista ja vaikutusalueen maankäytöstä sekä maankäytön kehittymisen edellytyksistä. Työkaluja kiinteistömarkkinavaikutusten ennakointiin ja liikennehankkeiden parempaan kohdentamiseen voidaan kehittää keräämällä vaikutustietoa systemaattisesti.
Liikennehankkeiden kiinteistöjen arvon muutosten takana olevia ilmiöitä tulee ymmärtää paremmin, jotta investoinneista voidaan saada irti mahdollisimman suuri hyöty. Näitä ilmiöitä ovat esimerkiksi eri kulkumuotojen vaikutukset saavutettavuuden kehittymiseen pitkällä aikavälillä; liikennehankkeen synnyttämä lisärakentaminen; se, miten erilaiset ihmisryhmät kykenevät hyödyntämään tehtyä liikenneinvestointia tai liikennehankkeen aiheuttaman vuokrien nousun käynnistämä asuinalueiden eriytyminen. Merkittävä kysymys on myös, kenelle liikennehankkeen aiheuttama arvonnousu koituu ja kuinka tätä arvonnousua jaetaan oikeudenmukaisesti.
Kestävä ja älykäs kaupunkikehitys edellyttää tutkimustietoa liikenteen vaikutuksista kiinteistömarkkinoihin ja yhdyskuntarakenteeseen. Tutkimus vaatii myös tietoaineistojen kehittämistä ja systemaattista avaamista. Vaikka Suomessa on laajat aineistot kiinteistömarkkinoista ja liikenteestä, on aineistoissa myös selkeitä puutteita ja niiden saatavuutta tutkimuskäyttöön tulee tehostaa. Lisäksi aineistojen tuotantovaiheessa tulee kiinnittää huomiota aineistojen monipuolisempiin käyttömahdollisuuksiin.
Tutkimusraportti julkaistaan sivulla www.flou.io/kiinto
FLOU Oy, Kaupunkitutkimus TA Oy ja Aalto-yliopisto toteuttivat yhteistyössä tutkimuksen liikennehankkeiden kiinteistömarkkinavaikutuksista. Tutkimuksen toimeksiantajina toimivat Rakennusteollisuus RT, Liikenne- ja viestintäministeriö, Väylävirasto, Elinkeinoelämän keskusliitto, Helsingin seudun liikenne, Suomen Kuntaliitto, Rakennusliitto, RAKLI ja Suomen Yrittäjät. Tutkimus on saanut rahoitusta Teollisuuden ja Työnantajain keskusliiton (TT) -säätiöltä. Tutkimuksessa saavutettavuutta mallinnettiin HSL:n ylläpitämällä Helsingin seudun liikenne-ennustemallilla. Asuntojen hinta-aineistot saatiin Kiinteistövälittäjien keskusliiton tietokannoista ja toimistojen vuokra-aineistot KTI Kiinteistötiedon tietokannoista.
Lisätietoja tutkimuksesta antaa projektipäällikkö Taina Haapamäki, FLOU Oy, puh. 050 377 8123, taina.haapamaki@flou.io
