Lisää välineitä ja resursseja kaavoittamiseen: RAKLI esittää kiinteistönomistajalle kaavanvalmisteluoikeutta

Ammattimaisia kiinteistönomistajia ja rakennuttajia edustava RAKLI pitää tärkeänä, että kasvukaupungeissa on koko ajan riittävästi hyviä kaavoituksen kohteita ja resursseja kaavojen laatimiseen. Maankäyttö- ja rakentamislakiin tulee siksi lisätä kiinteistönomistajan mahdollisuus saada hallinnassaan olevalle kiinteistölle valmistelemansa kaavaehdotus kunnanvaltuuston (tai hallitus, lautakunta) päätettäväksi. Kiinteistönomistajan kaavanvalmisteluoikeus lisäisi kaavoituksen keinovalikoimaa ja palvelisi etenkin kasvavien kaupunkiseutujen täydennysrakentamistavoitteita houkuttelevilla keskusta- ja joukkoliikennevyöhykkeillä.

Loppuvuodesta 2019 kommentoitavina olleissa alueidenkäytön suunnittelujärjestelmän alustavissa pykäläluonnoksissa esitettiin kunnan jäsenen oikeus tehdä kunnalle perusteltu aloite kaavan laatimiseksi tai muuttamiseksi. RAKLI ei näe, että kaava-aloiteoikeus sellaisenaan olisi riittävä tuomaan lisää resursseja kasvukaupunkien kaavoitustarpeisiin. Kuntalain 23§ on tähänkin saakka antanut mahdollisuuden kaava-aloitteisiin ilman merkittäviä hyötyjä.

Parhaimmillaan kunnan jäsenen aloiteoikeus voi toki johtaa kunnan ja aloitteentekijän kumppanuuskaavoitukseen, jota joissain kunnissa jo toteutetaan. Pahimmillaan taas kuntakaavoittajille tulee edistettäväkseen hankkeita, joihin ei ole varattu kaavoittajaresursseja. RAKLI näkee, että kiinteistönomistajan kaavanvalmisteluoikeus on aloiteoikeutta toimivampi ja tehokkaampi tapa lisätä välineitä ja resursseja kaavoitukseen.

Miten kiinteistönomistajan kaavanvalmistelu etenisi käytännössä?

Lähtökohtana kiinteistönomistajan kaavanvalmisteluoikeudessa olisi huolellinen alkuneuvottelu, jossa katsotaan hankkeen vastaavan kunnan maankäytön strategisia tavoitteita ja yleispiirteistä kaavaa. Lisäksi varmistetaan hankkeeseen ryhtyvän resurssit kaavanvalmisteluun.

Hankkeeseen ryhtyvä toimittaisi osallistumis- ja arviointisuunnitelman pyytäessään kaavan vireillepanoa. Kunta voisi esittää kiinteistönomistajalle suunnitelmaa koskevat huomautuksensa ja ehdotuksensa suunnitelman täydentämiseksi. Infran ja palvelujen suunnittelutarve selvitettäisiin tässä yhteydessä. Sopimuksella voitaisiin infran ja palvelujen suunnittelua osoittaa kiinteistönomistajan tehtäväksi. Kunta päättäisi kaavan vireillepanosta määräajassa.  

Vireillepanopäätöksessä kunta voisi päättää lähteä valmistelemaan kaavaa kumppanuudessa kiinteistönomistajan kanssa. Kiinteistönomistajalla olisi kuitenkin oikeus ottaa kaavan valmistelu myöhemmin tehtäväkseen, mikäli suunnittelu muuten pysähtyisi tai hidastuisi merkittävästi kunnan resurssipulan tai muun syyn johdosta.

Kunta voisi myös suoraan myöntää kaavanvalmistelutehtävän kiinteistönomistajalle vireillepanopäätöksessään. Kiinteistöomistaja toimittaisi kuntakaavaehdotusta koskevan valmisteluaineiston kunnalle nähtävillä pitoa varten. Kiinteistönomistaja vastaisi siitä, että aineisto on yhteensopivassa muodossa kunnan tietojärjestelmien kanssa. Nähtävillä pidossa, osallistumisessa ja vaikutusten arvioinnissa noudatettaisiin näitä koskevia pykäliä.

Tämän jälkeen valmisteltu kaavaehdotus tuotaisiin poliittiseen päätöksentekoon esittelijän esittelemänä.

Vireillepanopäätökset tehtäisiin määräajassa. Myös kaavaehdotuspäätöksiin tulisi määräaika, joka voitaisiin asettaa hankkeen kokoon ja merkittävyyteen suhteutettuna.

Kiinteistönomistaja ottaisi riskin, että kunnanvaltuusto (hallitus, lautakunta) ei hyväksy ehdotusta. Siinä tilanteessa kiinteistönomistaja tekisi ehdotukseen vaaditut muutokset ja toisi uudelleenpäätettäväksi, tai lopettaisi kaavan valmistelun. Kaavan valmistelun tulisi aina perustua riittäviin alkuneuvotteluihin ja vuoropuheluun kunnan kanssa prosessin aikana, jotta jälkimmäiseltä tilanteelta vältyttäisiin. Kenenkään kiinteistönomistajan intressissä ei ole valmistella kaava hylättäväksi.

Täydennysrakentamisen edistämiseksi kiinteistönomistajan valmistelemassa täydennysrakentamiskaavassa tulisi soveltaa alennettuja maankäyttökorvauksia.

Mitä etuja kiinteistönomistajan kaavanvalmisteluoikeus tuo mukanaan?

• Kunnan kaavamonopoli säilyy, kaavoittamisen välineet monipuolistuvat ja kumppanuushankkeet yleistyvät.
• Kunnan ja kiinteistönomistajien yhteisen kehittämisen asema ja osapuolten roolit selkeytyvät. Prosesseista tulee läpinäkyviä.
• Kaavanvalmisteluoikeus lisää kiinteistönomistajan varmuutta siitä, että kustantamansa suunnitelma pääsee poliittiseen päätöksentekoon.
• Kaavan ja selvitysten laatimisen resurssit kasvavat. Kunnan resursseja säästyy yksityiskohtaisesta suunnittelusta ja resursseja voi kohdistaa enemmän muihin maankäyttöasioihin.
• Poikkeamismenettelyn tarve vähenee merkittävästi. Kaavojen toteuttamiskelpoisuus kasvaa, kaavan suunnittelu on oikea-aikaista ja toteuttaminen välitöntä.
• Täydennysrakentamiselle tulee lisää edellytyksiä: syntyy kattavasti toteuttamiskelpoisia kaavoja, saadaan lisää rakennusoikeutta hyville paikoille. Päätöksentekoon ja kehittämisen piiriin voidaan saada myös sellaisia täydennyskohteita, joita kunta ei ole tunnistanut kehitettäviksi.
• Vastaa kasvukaupunkien asuntotuotantotarpeisiin.

Muun muassa Norjan lainsäädännössä on RAKLIn esitystä vastaava menettely, mistä lisätietoa ympäristöministeriön tilaamassa kansainvälisessä selvityksessä. Lisäksi Ahvenanmaan lainsäädännössä vuodelta 2008 on maanomistajan oikeus valmistella asemakaava.

Lisätietoja:
Kimmo Kurunmäki
johtaja, yhdyskunta & infra
kimmo.kurunmaki@rakli.fi
050 373 6144