Rakli: Rakennushankkeiden käynnistäminen vaikeaa pääkaupunkiseudulla

Rakennuskustannusten raju kasvu, materiaalien saatavuusongelmat ja Ukrainan sodan aiheuttama epävarmuus sekä nollakorkoajan päättyminen hidastavat rakentamisen kasvua pääkaupunkiseudulla. Rakentamisen määrän ennustetaan kuitenkin kasvavan Suomessa tänä vuonna 2-2,5 prosenttia erittäin hyvän alkuvuoden takia. Asuntoaloitusten määrän ennakoidaan laskevan selvästi ja ensi vuonna rakentaminen kääntyy laskuun korjausrakentamista lukuun ottamatta. Kiinteistökauppa on käynyt vilkkaana, vaikka talouden epävarmuus heikentää kaupankäynnin näkymiä. Näin kertoo Raklin pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakennusmarkkinoiden suhdannetiedote

Ukrainan sodan vaikutukset pudottaneet talouden kasvuennusteita

Tuoreet ennusteet Suomen BKT:lle vuodelle 2022 vaihtelevat 1,5-2 prosentin välillä. Talouden näkymät ovat kuitenkin paljon paremmat kuin koronapandemian alettua keväällä 2020. Vuodelle 2023 ennusteet ovat välillä 0,5-2 prosenttia.  Vaihtelu kertoo taloustilanteen kehittymisen epävarmuudesta. Ukrainan sota on vauhdittanut viime vuonna alkanutta inflaatiota ja käynnistänyt keskuspankkikorkojen nostamisen. Nostojen ennakoidaan käynnistyvän loppukesällä 2022. Kiinteistö- ja rakennusalan kysynnän kannalta tärkeä matala korkotaso jatkuu edelleen vuonna 2022 ja pysyy maltillisena myös vuonna 2023. Inflaation ennakoidaan nousevan tänä vuonna 5 prosentin tasolle ja laskevan ensi vuonna 2-3 prosentin tasolle.

Uhkatekijöistä huolimatta rakentamisen määrä kasvaa vuonna 2022

Rakentamisen määrä Suomessa kasvaa vuonna 2022 noin 3 prosenttia erittäin hyvän alkuvuoden takia. Toukokuussa 2022 alan tilauskanta on edelleen korkealla ja sen seurauksena rakentamisessa riittää töitä koko vuodeksi, vaikka aloitusten, erityisesti asuntojen aloitusten, ennakoidaan kääntyvän selvään laskuun. Aloitusten laskusuunta jatkuu koko vuoden 2023 ja rakentamisen määrä vähenee ensi vuonna 4-5 prosenttia.

Rakentamisen määrän pääkaupunkiseudulla ennakoidaan kasvavan edelleen tänä vuonna. Kasvuennustetta tukevat tuoreet tiedot pääkaupunkiseudun uusien rakennushankkeiden aloituksista tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Aloitukset pysyivät viime vuoden lopun korkealla tasolla, mikä merkitsee, että töitä riittää täksi vuodeksi. Rakentamisen määrä kääntyy pääkaupunkiseudullakin laskuun vuonna 2023.

Asuntoaloitusten määrän ennakoidaan laskevan selvästi pääkaupunkiseudullakin

Asuntoaloitusten määrä on jatkanut kasvuaan kuluvan vuoden tammi-maaliskuussa ja vuositason aloitusmäärä maaliskuun lopussa oli 17 600 asuntoa. Asuntoaloitusten määrän ennakoidaan vähenevän selvästi loppuvuonna 2022 ja lasku jatkuu vuonna 2023. Taustalla ovat muun muassa sodan tuoma epävarmuus tulevaisuudesta, ostoaikomusten väheneminen sekä nousevat korot.

Lähes kesään 2022 jatkuva korkea aloitusmäärä merkitsee kuitenkin sitä, että uusia asuntoja valmistuu pääkaupunkiseudun markkinoille runsaasti. Valmistuvien määrä pysyy 17 000 asunnon tasolla kesään 2023 saakka. Pääkaupunkiseudun osuus koko maahan suunnitelluista aloituksista oli 52 prosenttia. Vuokra-asuntojen osuus tästä oli 60 prosenttia.

Kuluvana vuonna asuntojen aloitusmäärän ennakoidaan vähenevän vuoden loppua kohden ja edelleen ensi vuonna.  Asunnoille myönnettyjen rakennuslupien määrä pääkaupunkiseudulla on kääntynyt laskuun. RPT:n hanketiedostojen mukaan pääkaupunkiseudulla vuoden 2022 jälkipuoliskolla käynnistettäväksi suunniteltujen asuntohankkeiden määrä vähenee selvästi vuotta aiemmista huippulukemista.

Pääkaupunkiseudulle valmistui vuonna 2021 ennätykselliset 6 700 vuokra-asuntoa pelkästään vuokrakäyttöön tulevissa rakennuksissa. Luku sisältää sekä vapaarahoitteiset että ARA -vuokratalohankkeet.  Maaliskuun 2022 lopulla oli rakenteilla yli 12 100 vuokra-asuntoa. Se merkitsee, että valmistuvien uusien vuokra-asuntojen määrä pysyy edelleen korkealla tasolla vuosina 2022 ja 2023.

Toimitilarakentaminen aktiivista tänä ja ensi vuonna

Uusien toimitilojen rakentamismäärä pääkaupunkiseudulla väheni Tilastokeskuksen mukaan viime vuonna 5 prosenttia. Vuonna 2022 ja 2023 toimitilarakentaminen on aktiivista, sillä uutta toimistotilaa on rakenteilla noin 140 000 neliömetriä. Toimitilarakentamisen aloitusmäärän ennakoidaan vähenevän vuonna 2023. Toimitilojen aloituksia saatetaan lykätä vaikeasti ennakoitavan taloustilanteen, nousevien rakennuskustannusten sekä materiaalien ja tuotteiden epävarman saatavuuden takia. Urakkatarjousten tekeminen on vaikeaa nykyisessä epävarmassa tilanteessa.

Tänä vuonna kasvua odotetaan erityisesti julkisten palvelurakennusten aloituksiin. Myös varasto- ja logistiikkarakennuksia rakennetaan vilkkaasti ja useita hotellihankkeita on käynnissä ja vireillä runsaasti.  

Korjausrakentamisen kysyntä vahvaa pääkaupunkiseudulla 

Vuoden 2021 aikana ammattimainen korjausrakentaminen kasvoi nopeasti vaikeuttaen sekä työvoiman sekä tarjousten saatavuutta. Kasvun ennustetaan jatkuvan sekä vuonna 2022 että 2023. Pääkaupunkiseudun osuus Suomen korjausrakentamisesta on noin 40 prosenttia.

Merkittävä korjausrakentamissektori on toimistojen muuttaminen asunnoiksi, hotelleiksi tai muuhun käyttöön. Vuonna 2021 näitä käyttötarkoituksen muutoksia tehtiin noin 90 000 neliömetriä.

Infrarakentaminen vähenee pääkaupunkiseudullakin

Talouskasvun hiipuminen näkyy infrahankkeidenkin rahoituksen heikentymisenä lähivuosina. Suomen tasolla infrarakentaminen vähenee kuluvana ja ensi vuonna. Inflaation kiihtyessä maa- ja vesirakentamisen määrän ennakoidaan supistuvan 4-5 prosentilla vuonna 2022 ja edelleen 3-4 prosentilla vuonna 2023. Sekä investoinnit että kunnossapito vähenevät. Vuoden 2022 budjetissa ei ollut lainkaan uusia tiehankkeita, mikä osaltaan painaa rakentamisen määrää. Raitioteiden rakentaminen kasvattaa investointeja lähivuosina.

Rakennuskustannusten raju nousu ja tuotteiden saatavuusongelmat vaikeuttavat rakennushankkeita

Rakennuskustannusten inflaatio on reippaasti yleistä inflaatiota suurempi. Ukrainan sota on kiihdyttänyt edelleen sekä yleistä inflaatiota että rakennuskustannusten nousua.

Rakentamisen vahva kysyntä, rakennustuotteiden saatavuus ja nopeat hintamuutokset sekä logistiset ongelmat ovat tuoneet ongelmia sekä rakennuttajille että rakentajille. Myös työvoiman saatavuus on tällä hetkellä edelleen keskeinen haitta rakentamisessa. Se helpottuu kuitenkin uusien hankkeiden käynnistämisten vähetessä.

Rakennuskustannusindeksi kääntyi nopeaan kasvuun vuoden 2021 alussa oltuaan sitä ennen lähes nollatasolla kahden vuoden ajan. Huhtikuussa 2022 rakennuskustannusindeksin vuosinousu oli 9,4 prosenttia. Tarvikepanosten indeksi nousi 15,2 prosenttia ja työpanosten 3,6 prosenttia. Työpanosten nousu ei ole jatkunut tammikuun 2022 jälkeen.  Teräsrakenteiden vuosinousu oli suurinta (38,4 %) ja nousu jatkui rajuna kuukausinousuna maaliskuusta (6,5 %). Puurakenteiden vuosinousu oli toiseksi suurinta (34,5 %), mutta kuukausinousu maaliskuusta (15,9 %) oli suurempi kuin teräsrakenteilla. Betonielementti-indeksin vuosinousu oli 21,2 prosenttia ja myös kuukausinousu oli nopeaa (6,4 %). Rakennusteknisten töiden tarvikkeiden nousu on ollut edelleen nopeinta, vuosinousu huhtikuussa oli 23,8 prosenttia. Seuraavaksi olivat sähkötarvikkeiden (15,4 %) ja LVI-tarvikkeiden (13,9 %) vuosinousu. Rakennuskustannusten nousussa ei ole toistaiseksi ollut hiipumisen merkkejä. Kuukausinousu tammikuusta huhtikuuhun on koko ajan vauhdittunut.

Rakennuskustannusindeksi laskee myös muutokset eri rakennustyypeille ja eri talotyyppien vuosinousussa ei ollut juurikaan eroja. Uusien asuinrakennusten kustannusindeksi oli huhtikuussa 9,1 prosenttia ja uusien muiden kuin asuinrakennusten 9,7 prosenttia korkeammalla kuin vuotta aiemmin. Eniten nousseiden teräksen ja puun hinnat vaikuttavat kuitenkin kohtuullisen vähän rakennuksen kokonaiskustannuksiin. Esimerkiksi betoniteräksen osuus kerrostalon rakennuskustannuksista on Tilastokeskuksen mukaan rakennuskustannusindeksissä alle 1 prosenttia ja teräsrakenteiden osuus muussa kuin asuinrakentamisessa keskimäärin muutaman prosentin luokkaa.

Rakentamisen kustannusten ja hintojen nopea nousu näkyy jatkossa tarjoushintojen nousuna

RAPALin pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksin vuosinousu oli maaliskuussa 6,1 prosenttia, mikä on vähemmän kuin rakennuskustannusindeksin nousu. Kustannusindeksin nousun näkyminen viiveellä tarjoushintaindeksissä merkitsee sitä, että tarjoushinnat tulevat edelleen nousemaan lähikuukausina. Urakkatarjousten tekemiseen liittyykin tällä hetkellä runsaasti riskejä hintanäkymän epävarmuuden takia.

Tarjoustilanne on muuttunut aiempaa haastavammaksi

Ukrainan sota on kasvattanut epävarmuutta ja heikentänyt tarjoushalukkuutta ja vaikeuttanut hinnoittelua. Tämä on näkynyt tarjoushajontojen kasvuna. Pääurakoista on viime kuukausina saatu hyvin vähän tarjouksia. Kuluneen 6 kuukauden aikana keskiarvo on ollut 2,2 kappaletta, kun pitkän aikavälin keskiarvo on 5,2 kappaletta. Pääurakoiden tarjoushajonnat ovat nousseet keskiarvon yläpuolelle. Viime kuukausina toiseksi halvimmat tarjoukset olivat 9,3 prosenttia halvinta kalliimpia, kun pitkän aikavälin keskiarvo on 4,0 prosenttia. Rakentamisen kysynnän heikentyminen voi jatkossa parantaa tarjoushalukkuutta, vaikka tarjouksien tekemistä vaikeuttavat edelleenkin rakentamisen kustannuskehityksen ja talouden näkymien epävarmuudet.

Kiinteistökauppaa käyty edelleen vilkkaasti

Vuoden 2021 kiinteistökauppojen kokonaisvolyymi nousi KTI:n seurannan mukaan 7,1 miljardiin euroon, eli 26 prosenttia vuotta 2020 korkeammaksi. Kaupankäynti kiihtyi vuoden loppua kohden ja sekä kolmannen että neljännen vuosineljänneksen kauppavolyymi ylitti kaksi miljardia euroa. Myös vuosi 2022 lähti liikkeelle vilkkaana kiinteistökauppamarkkinoilla, ja vuoden ensimmäisen neljänneksen volyymi nousi 2,2 miljardiin euroon, mikä nosti rullaavan 12 kuukauden kiinteistökauppavolyymin yli kahdeksaan miljardiin euroon.

Asunnot olivat vuoden 2021 vaihdetuin kiinteistösektori 33 prosentin osuudella kauppavolyymistä. Toimistokiinteistöjen osuus oli 29 prosenttia. Vuoden 2022 ensimmäisen neljänneksen kaikkein suosituin kiinteistösektori oli puolestaan yhteiskuntakiinteistöt, joista tehtiin alkuvuonna useita suuria kauppoja.

Talouden epävarmuus heikentää kaupankäynnin näkymiä

Talouden yleinen epävarmuus nakertaa myös kiinteistösijoitusmarkkinoiden näkymiä. Oman haasteensa kaupankäyntiin tuo pankkirahoituksen saatavuuden ja ehtojen kiristyminen. Huhtikuussa toteutetussa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa 35 prosenttia vastaajista ennakoi ulkomaisen sijoituskysynnän laskevan tulevan 12 kuukauden aikana. Kotimaisen sijoituskysynnän saldoluku pysyi kuitenkin positiivisena. Etenkin tuotannollisten kiinteistöjen kauppavolyymien odotettiin edelleen nousevan.

Prime-tuottovaatimukset laskevat epävarmuudesta huolimatta

Kasvaneesta epävarmuudesta huolimatta prime-kiinteistöjen nettotuottovaatimukset pysyvät matalina, ja Helsingin keskustan prime-toimiston nettotuottovaatimus laski Rakli-KTI Toimitilabarometrissa 0,2 prosenttiyksikköä syksyyn verrattuna. Vastausten keskiarvo oli nyt hieman alle 3,4 prosenttia. Myös liikekiinteistön tuottovaade Helsingin keskustassa laski 4,2 prosenttiin. Epävarmat ajat näkyvät jälleen myös riskipreemioiden kasvuna, sillä esimerkiksi Vantaan, Tampereen ja Turun prime-toimistojen tuottovaatimukset kääntyivät pieneen nousuun, kun Helsingissä ja Espoossa ne yhä laskivat. Tuotannollisissa kiinteistöissä hyvälaatuisten kohteiden, etenkin modernien logistiikkakiinteistöjen, kysyntä on ollut voimakasta ja niiden tuottovaatimukset ovat laskeneet ennätyksellisen matalalle tasolle.

Suorat kiinteistösijoitukset tuottivat 9,2 prosenttia vuonna 2021

Viime vuonna kiinteistösijoitusmarkkinoiden vahva imu heijastui myös sijoitustuottoihin, ja KTI Kiinteistöindeksin mittaama suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuotto nousi 9,2 prosenttiin. Kokonaistuottoa nosti 4,8 prosentin arvonnousu, kun taas nettotuottoaste putosi 4,3 prosenttiin. Korkeimpia tuottoja tarjosivat tuotannolliset kiinteistöt, joiden kokonaistuotto nousi yli 16 prosenttiin. Ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2008 kaikkien pääkiinteistösektoreiden arvonmuutos oli positiivinen vuonna 2021. Rakentamis- ja ylläpitokustannusten nousu nakertavat kiinteistösijoittajien nettotuottonäkymiä. Esimerkiksi energian ja tarvikkeiden hintojen nousu vaikuttanee kuluvan vuoden toteutuviin kustannuksiin. 

Vuokrien kehitysodotukset aiempaa positiivisempia

Toimistovuokramarkkina on viime kuukausien aikana piristynyt etenkin parhailla alueilla ja kohteissa. Helsingin ydinkeskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava KTI:n vuokraindeksi nousi syyskuun 2021 ja helmikuun 2022 välisenä aikana 1,8 prosenttia. Vuositasolla indeksin muutos oli +4,0 prosenttia.

Rakli-KTI Toimitilabarometrissa reilusti yli puolet vastaajista odotti Helsingin keskustan toimistovuokrien nousevan tulevan puolen vuoden aikana. Muissakin kaupungeissa toimistovuokraodotusten saldoluvut ovat nousseet edellisistä barometreista, ja olivat melko lähellä nollaa, eli vuokrien arvioitiin pysyvän melko ennallaan. Samoin liiketilojen vuokraodotusten saldoluvut ovat kohentuneet vuosien 2020 ja 2021 hyvin negatiivista luvuista, ja saldoluvut vaihtelivat nyt eri kaupungeissa nollan molemmin puolin. Esimerkiksi Helsingin keskustassa jo 30 prosenttia vastaajista ennakoi liiketilavuokrien nousevan tulevien kuuden kuukauden aikana. Tuotannollisten tilojen vuokraodotukset olivat kaikissa kaupungeissa toimistoja ja liiketiloja positiivisempia.

Pääkaupunkiseudun asuntovuokrat polkevat paikoillaan

Pääkaupunkiseudun vuokrien nousu on vuodesta 2020 lähtien ollut selkeästi esimerkiksi Tamperetta ja Turkua maltillisempaa. KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaavan vuokraindeksin vuosinousu pääkaupunkiseudulla jäi 0,2 prosenttiin joulukuun 2021 ja helmikuun 2022 välisenä aikana alkaneissa sopimuksissa.

Maaliskuussa toteutetussa Raklin Vuokra-asuntobarometrissa myös vuokrien nousuodotukset olivat pääkaupunkiseudulla matalampia kuin kertaakaan aiemmin barometrin historiassa. Vantaalla pienten asuntojen vuokrien laskuun uskovia vastaajia oli nyt jopa enemmän kuin vuokrien nousua ennakoivia, kun Helsingissä ja Espoossa vuokraodotusten saldoluvut pysyivät vain hieman plussan puolella. Tampereen ja Turun pienten asuntojen vuokrien nousuodotukset ohittivat pääkaupunkiseudun keväällä 2021, ja näiden kaupunkien näkymät säilyivät selkeästi positiivisimpina suurten kaupunkien välisessä vertailussa. Suurten asuntojen vuokraodotukset olivat kaikissa suurissa kaupungeissa pieniä asuntoja positiivisempia.

Jäsenen kommentti:

Markkinatilanne infrassa on edelleen levoton Venäjän hyökkäyssodan ja nousevien hintojen takia. Tarjoushalukkuus hankinnoissamme on kuitenkin pysynyt hyvänä, ainakin osittain kiitos päätöksen ottaa laajasti indeksit käyttöön myös lyhyissä urakoissa. Urakoitsijakunnasta kuuluu vaikeuksista saada kiinteitä hintoja niin aliurakointiin kuin materiaalitoimituksiinkin. Nouseva kustannustaso aiheuttaa painetta erityisesti käynnissä olevissa hankkeissa, joita ei ole sidottu indekseihin.

Esa Sirkiä
Toimialajohtaja, Väylä

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, Raklin jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet