Rakennuttamisen ja ylläpidon kehittäminen, kiinteistön elinkaari ja vastuullisuus, rakennuttamisen säädösympäristö
Kiinteistömarkkinoilla koronakriisin vaikutukset ovat näkyneet välittömästi, kun monien toimitilojen vuokralaisten liiketoiminta on vaikeutunut ja tuonut vaikeuksia vuokranmaksuun. Vaikutukset rakennusmarkkinoille jäävät hyvän tilauskannan takia kuluvana vuonna vähäisiksi useimpiin muihin elinkeinoihin verrattuna. Jos rajoituksia joudutaan kiristämään uudelleen ja talouden ja työttömyyden uhkaskenaariot alkavat toteutua, vaikutukset kiinteistö- ja rakennusmarkkinoihin ovat suuret.
Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti on ollut monen vuoden ajan vilkasta, mutta koronakriisin myötä kaupankäynti hiljennee voimakkaasti. Alkuvuosi oli kiinteistökauppamarkkinoilla vielä hyvin vauhdikas, sillä tammi-maaliskuun kokonaisvolyymi nousi muutamien suurien kauppojen myötä yli 2,7 miljardiin euroon, mikä on ensimmäisen vuosineljänneksen kaikkien aikojen korkein volyymi. Huhtikuussa ja toukokuun alkupuolella ei merkittäviä kauppoja enää juurikaan julkistettu. Huhtikuussa toteutetussa RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa odotukset sijoittajakysynnän kehityksestä romahtivat viime syksyn kyselyyn verrattuna. Toimistokiinteistöt ovat olleet kiinteistökauppamarkkinoiden suosituin sektori viime vuosina. Niiden osuus kokonaisvolyymistä on ollut 40 prosentin tuntumassa viime vuosina, kuten myös alkuvuonna 2020.
Toimitilakiinteistöjen tuottovaatimuksissa on koronakriisin myötä nähty maltillinen käänne: RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan hyvälaatuisen toimistokiinteistön nettotuottovaatimus noteerattiin nyt keskimäärin vähän yli 3,9 prosenttiin, mikä on lähes 0,2 prosenttiyksikköä korkeampi kuin syksyn 2019 kyselyssä. Kriisi lisää etenkin liikekiinteistöihin liittyvää epävarmuutta, minkä seurauksena Helsingin keskustan liikekiinteistön tuottovaatimus nousi barometrissa noin 0,4 prosenttiyksikköä. Muissa kaupungeissa toimistojen tuottovaatimukset eivät juuri muuttuneet viime syksystä, mutta odotukset vuoden päästä ovat kaikissa kaupungeissa 0,2-0,3 prosenttiyksikköä nykytasoa korkeammalla.
Suorien suomalaisten kiinteistösijoitusten kokonaistuotto oli KTI Kiinteistöindeksin mukaan 8,8 prosenttia vuonna 2019. Nettotuottoaste oli 4,7 prosenttia, ja kiinteistöjen arvonmuutos 4,0 prosenttia. Asuntokiinteistöt olivat vuoden 2019 parhaiten tuottava kiinteistösektori yli 14 prosentin kokonaistuotollaan. Korkeaan arvonnousuun vaikutti osaltaan muutamien suurten asuntokiinteistösijoittajien siirtymä kauppahintapohjaisesta tuottoarvopohjaiseen arvostusmenetelmään. Toimistokiinteistöjen kokonaistuotto laski hieman edellisestä vuodesta, ja oli nyt 5,9 prosenttia. Toimistojen nettotuottoasteiden lasku jatkui, mutta arvonmuutos pysyi koko maan tasolla positiivisena. Liikekiinteistöt olivat jo viidettä vuotta peräkkäin heikoimmin tuottanut kiinteistösektori 2,3 prosentin kokonaistuotolla. Liikekiinteistöjen markkina-arvoja kirjattiin alaspäin koko maassa, ja nettotuototkin jäivät edellistä vuotta matalammiksi.
KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi pääkaupunkiseudulla keskimäärin 0,6 prosenttia maaliskuun 2019 ja helmikuun 2020 välisenä aikana. Muista suurista kaupungeista asuntovuokrat nousivat eniten Turussa, jossa vuosinousu oli 1,5 prosenttia. Muualla vuokrien muutos oli lähellä nollaa tai jopa negatiivinen. Asuntovuokrien odotetaan kuitenkin pitävän pintansa vaikeammista ajoista huolimatta etenkin suurimmissa kaupungeissa.
Helsingin keskustan toimistojen uusien sopimusten vuokratasot nousivat KTI:n toimistovuokraindeksin mukaan 3,4 prosenttia maaliskuun 2019 ja helmikuun 2020 välisenä aikana. Uusien vuokrasopimusten neliövuokrien yläkvartiilitaso pysytteli 36 euron tuntumassa. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa toimistovuokramarkkinoiden näkymät heikkenivät nyt voimakkaasti edellisiin kyselyihin verrattuna: vuokrien odotetaan kaikissa kaupungeissa laskevan ja vajaakäytön nousevan. Helsingin keskustan odotetaan edelleen pitävän parhaiten pintansa, mutta sielläkin 28 prosenttia vastaajista odottaa vuokrien laskevan.
Liiketilavuokramarkkinoiden näkymät olivat jo ennestään selkeästi toimistomarkkinoita heikommat, ja kriisi kärjistää eroja entisestään. Helsingin keskustassa kaksi kolmesta vastaajasta odottaa liiketilavuokrien laskevan tulevan puolen vuoden aikana. Kaikilla muilla alueilla vuokraodotusten saldoluvut ovat nyt matalampia kuin koskaan aiemmin barometrin 25-vuotisessa historiassa
Koronakriisi koettelee eri kiinteistösektoreita eri tavoin. Huhtikuisessa RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa nettovuokratuottojen romahduksen arvioitiin olevan jyrkintä hotellikiinteistöissä, joissa peräti 45 prosenttia vastaajista arveli kuluvan vuoden vuokratuottojensa putoavan yli 25 prosenttia viime vuoteen verrattuna. Liiketiloissakin vähintään 15 prosentin pudotusta odottaa yli puolet vastaajista. Toimistoissa vaikutukset ovat pienempiä, mutta sielläkin puolet vastaajista odottaa vähintään viiden prosentin pudotusta vuotuisiin vuokratuottoihinsa. Muiden kiinteistötyyppien osalta enemmistö vastaajista arvioi kriisin vaikutuksen vähäiseksi.
Asuntomarkkinoiden näkymät pääkaupunkiseudulla ovat koko maata myönteisemmät. Uusien asuntojen aloitusmäärät ovat pysyneet pääkaupunkiseudulla 14 000-15 000 asunnon tasolla vuoden 2017 lopulta. Pääkaupunkiseudun väestö kasvoi vuonna 2019 yli 18 000 asukkaalla.
Pääkaupunkiseudulle rakennetaan tällä hetkellä esimerkiksi hieman yli puolet koko Suomen kerrostaloasunnoista ja näistä yli puolet on vuokra-asuntoja.
Sekä kotimaiset että ulkomaiset suuret asuntosijoittajat ovat jatkamassa investointejaan pääkaupunkiseudun asuntoihin. Huhtikuussa RAKLIn jäsenilleen tekemästä kyselystä käy ilmi, että ammattimaisilla kiinteistöomistajilla ja rakennuttajilla on valmiutta ja halukkuutta rakentaa lisää vuokra-asuntoja, jos investointikelpoisia tontteja on tarjolla.
Asuntokauppaa tukevat matalat korot ja asuntolainojen hyvä saanti, vaikkakin rahoituksen saaminen rakentajille asuntohankkeisiin on vaikeutunut. Riskejä asuntokysyntään tuovat koronakriisin pitkittymisen aiheuttama talouden ennakoitua voimakkaampi supistuminen, joka näkyisi myös monin tavoin asuntomarkkinoilla.
Muualla Suomessa uusien asuntojen aloitusmäärät ovat supistuneet lähes 20 prosenttia vuoden 2017 tasosta. Joissakin kasvukeskuksissa kehitys on kuitenkin ollut keskimääräistä myönteisempää.
Toimitilarakentaminen pääkaupunkiseudulla on ollut asuntorakentamista rauhallisempaa. Pääkaupunkiseudulla julkisten rakennusten rakentaminen on vilkasta, mutta yksityinen toimitilarakentaminen on matalalla tasolla, tosin kääntynyt taas kasvuun. Koronakriisin myötä hankkeiden käynnistämiseen liittyy epävarmuustekijöitä.
Liikerakentaminen on tällä hetkellä matalalla tasolla ja vireillä olleita hotellihankkeita lykättäneen.
Koronarajoitusten alkaessa rakentajilla oli hyvä tilauskanta, mikä turvaa rakentamisen jatkumisen kuluvan vuoden lopulle. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella toimitilarakentaminen kannattelee rakentamista kuluvana vuonna. Pääkaupunkiseudun rakentamisen jatkumisen kannalta on oleellista, että seudulla on runsaasti käynnistettäväksi suunniteltuja rakennushankkeita, erityisesti julkis- ja asuinrakennuksissa.
Merkittävä osuus Suomen korjausrakentamisesta tapahtuu pääkaupunkiseudulla ja sen kasvun ennakoidaan jatkuvan pääkaupunkiseudulla sekä kuluvana että ensi vuonna. Koronakriisin vaikutukset näkyvät kuitenkin korjausrakentamisessakin, erityisesti asuinrakennusten puolella. RAKLIn jäsenilleen teettämän kyselyn mukaan koronakriisi on tuottanut haasteita lähes 30 prosenttiin korjaushankkeista.
Korjausrakentamisen työllistävä vaikutus on VTT:n selvityksen mukaan merkittävä, ja jopa suurempi kuin uudisrakentamisen. Tässä tilanteessa olisikin oleellista tukea korjausrakentamista ja samalla edistää kestävää kehitystä ja hiilineutraalisuutta edistäviä tavoitteita.
Suomessa infrarakentamisen määrän ennakoidaan kasvavan tänä vuonna 6 prosenttia jo tehtyjen päätösten ansiosta. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla on käynnissä tällä hetkellä useita hankkeita. Ilman lisärahoitusta infrarakentaminen tulee kuitenkin vähenemään ensi vuonna. Siksi olisi tärkeää elvytystoimin edistää infrahankkeita, kuten raidehankkeita. Näillä on välittömiä työllistäviä vaikutuksia, ja hankkeet luovat edellytyksiä niin kasvulle kuin ilmastopoliittisten tavoitteiden saavuttamiselle. Keskeistä on myös rahoituksen varmistaminen niin, että infrahankkeisiin voidaan kanavoida valtion ja kuntien rahoituksen lisäksi myös yksityistä rahoitusta.
Rakennustuotannon arvo Suomessa vuonna 2019 oli 36,7 miljardia euroa. Rakentamisen volyymi väheni viime vuonna Foreconin mukaan 2 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla kehitys oli hieman koko maan kehitystä myönteisempää. Korjaus- ja infrarakentaminen kasvoivat.
Rakennuskustannusten nousu on ollut rakennuskustannusindeksin mukaan hidasta loppuvuodesta 2018 ja nousuvauhti on ollut alle prosentin luokkaa. Tuorein tieto on maaliskuulta 2020, jolloin rakennuskustannukset nousivat 0,4 prosenttia edellisvuodesta ja 0,2 prosenttia edellisestä kuukaudesta.
Pääkaupunkiseudun tarjoushinnat alkoivat nousta loppuvuonna 2016, jolloin rakentamisen kasvu oli hyvin nopeaa. Indeksin nousu hiipui syksyllä 2018, mutta kääntyi uudelleen kasvuun kesällä 2019. Nousu on jatkunut maaliskuulle 2020 saakka.
Koronakriisin alkaessa urakkatarjousten hintataso oli korkea. Urakkahinnat eivät ole juuri laskeneet viime viikkojen aikana, mutta tarjouksia on saatu ja kilpailu on tiukkaa. Pääurakoiden tarjoushajontojen pieneneminen kuvaa samaa asiaa.
Viimeisten kuukausien aikana koronapandemian seurauksena kiinteistömarkkinainformaatiota on ollut saatavissa erilaisten katsausten myötä historiallisen paljon. Informaatiota ja eri toimijoiden niiden pohjalta tehtyjä ennustuksia tai näkemyksiä tulevasta tulee lähes päivittäin. Informaation lukutaidon merkitys on kasvanut valtavasti. Samoin hetki haastaa informaation tuottajia vastuulliseen ei-spekulatiiviseen viestintään, jotta esimerkiksi markkinoita ei julkisuushakuisesti ravistella väärällä tavalla. RAKLIlla on tässäkin tärkeä rooli, viestijänä ja toimialan vastuullisena edustajana.
Itseäni ehkä eniten yllättänyt asia on esimerkiksi hoivan ja varhaiskasvatuksen yksityisten palveluntuottajien kriisin myötä nopeasti pintautuneet ongelmat. Näiden yritysten pääomarakenne ja omavaraisuus on osoittautunut todella matalaksi kestämään häiriöitä, ja siksi tämäkään segmentti ei ole yksiselitteisesti turvasatama. Toki palvelujen tarve ei katoa mihinkään ja segmentti palautunee nopeammin kohti uutta normaalia kuin esimerkiksi matkailu ja vähittäiskauppa (pois lukien päivittäistavarakauppa). Kaupankin segmenteissä näkyy erilaisia tarinoita pandemian aikana. Se, että uskallamme taas liikkua, kuluttaa ja käyttää palveluita on paras lääke tähän hetkeen.
Lisätietoja:
Mikko Somersalmi, tekninen johtaja, puh. 040 720 7645
Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet