Suhdanteet, markkinatieto, ennusteet, politiikkamuutosten vaikutukset
Asuntorakentaminen kääntyi vuonna 2023 selkeään laskuun edellisten vuosien korkealta tasoltaan niin Tampereella kuin muuallakin Suomessa. Toimistorakentaminen on Tampereella vähäistä, mutta muutamia uusia liikekiinteistöhankkeita käynnistettiin vuoden 2023 aikana. Korkojen nousu ja taloustilanteen epävarmuus ovat nostaneet sijoituskiinteistöjen tuottovaatimukset nousuun ja painaneet arvot laskuun. Kiinteistökauppamarkkinoilla on hiljaista ja vuoden 2023 kiinteistökauppavolyymi putosi Tampereen seudulla matalimmalle tasolleen kymmeneen vuoteen. Paikalliset asiantuntijat ennakoivat toimitilojen vuokrien laskevan ja etenkin toimistojen vajaakäyttö on nousussa. Asuntovuokrien kehitys jatkuu Tampereella useimpia muita suuria kaupunkeja vahvempana.
Korkojen nousu ja taloustilanteen epävarmuus hyydyttivät Suomen kiinteistömarkkinat vuonna 2023. Rakentamisen volyymit ovat laskeneet jyrkästi, tuottovaatimukset ovat nousseet ja markkina-arvoja on kirjattu alaspäin. Ammattimaisten kiinteistökauppojen volyymi laski vuonna 2023 voimakkaasti koko maassa, mikä näkyi myös Tampereen seudulla. KTI:n tilastojen mukaan vuonna 2023 Tampereen seudun kiinteistökauppavolyymi oli noin 220 miljoonaa euroa, joka oli matalin lukema vuoden 2013 jälkeen.
Kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat nousseet kaikilla kiinteistösektoreilla koko Suomessa, ja Tampereellakin tuottovaatimukset nousivat selkeästi vuoden 2023 aikana. Tammi-helmikuussa 2024 toteutetussa Alueellisessa toimitilabarometrissa paikalliset asiantuntijat arvioivat Tampereen keskustan toimistokiinteistön tuottovaatimukseksi keskimäärin 6,9 prosenttia, eli lähes prosenttiyksikön korkeammaksi kuin vuotta aiemmin. Yhtä suuri nousu barometrissa oli myös keskustassa sijaitsevan liikekiinteistön tuottovaatimuksessa.
Tuottovaatimusten jyrkkä nousu on painanut kiinteistöjen markkina-arvot laskuun. Arvojen sopeutumisen odotetaan vahvistavan sijoituskysyntää vuoden 2024 loppua kohden. Alueellisessa toimitilabarometrissa Tampereen paikalliset asiantuntijat ennakoivat toimisto- ja liikekiinteistöjen kauppavolyymin pysyvän melko ennallaan, mutta tuotannollisten kiinteistöjen kaupankäynnin selkeästi vilkastuvan vuonna 2024.
Asuntoaloitusten määrä laski Tampereella jyrkästi vuonna 2023, jolloin Tampereella aloitettiin Tilastokeskuksen alustavien tietojen mukaan noin 2100 asunnon rakentaminen. Tämä oli selkeästi edellisiä vuosia matalampi lukema. Vuosina 2017–2022 Tampereella aloitettiin joka vuosi yli 3000 asuntoa, ja ennätysvuonna 2021 peräti noin 5200 asuntoa. Vuoden 2023 aloitusluvut saattavat vielä tarkentua. Näkymä vuoden 2024 asuntoaloituksille on koko Suomessa varsin heikko. Asuntoja on kuitenkin valmistunut Tampereelle yhä runsaasti edellisvuosien poikkeuksellisen korkeiden aloitusmäärien johdosta.
Toimistorakentaminen on seudulla tällä hetkellä vähäistä, mutta muutamia uusia liikekiinteistöhankkeita käynnistettiin vuoden 2023 aikana Tampereella ja naapurikunnissa.
Tampereen toimistojen vajaakäyttöaste nousi lähes kolmella prosenttiyksiköllä vuoden 2023 aikana, ja oli Catellan mukaan vuoden lopussa 12,9 prosenttia. Tämä vastaa yli 120 000 tyhjää toimistoneliötä. Alueelliseen toimitilabarometriin vastanneet paikalliset asiantuntijat odottavat toimistotilojen vajaakäytön kasvavan Tampereella edelleen vuonna 2024 yritysten muuttaessa nykyistä pienempiin toimitiloihin. Jopa yli 70 prosenttia vastaajista ennustaa tyhjän toimistotilan määrän kasvavan ja noin kaksi kolmesta vastaajasta arvioi toimistotilakysynnän heikkenevän.
Liiketilojen ja tuotannollisten tilojen vajaakäyttöasteet pysyttelevät puolestaan edelleen matalina. Liiketiloissakin Tampereen paikalliset vastaajat arvioivat vajaakäytön kasvavan ja tilakysynnän heikkenevän, mutta ei lainkaan yhtä voimakkaasti kuin toimistoissa. Tuotannollisissa kiinteistöissä näkymät ovat positiivisempia ja neljäsosa vastaajista ennakoi Tampereella tilakysynnän kasvavan.
Alueellisen toimitilabarometrin vastaajat ennakoivat toimistovuokrien laskevan tilakysynnän vähenemisen myötä kaikilla Tampereen keskeisillä toimistoalueilla tulevan vuoden aikana. Odotukset kääntyivät negatiivisiksi myös ydinkeskustassa, joka on viime vuosien kyselyissä ollut ainoa alue, jossa vuokrien on odotettu nousevan. Myös liike- ja tuotannollisten tilojen vuokraodotukset ovat enimmäkseen negatiivisia. Tampereen keskustassa jopa puolet vastaajista ennakoi liiketilojen vuokrien laskevan vuonna 2024. Tuotannollisten tilojen vuokraodotukset ovat pysyneet positiivisimpina Pirkkalassa kehätien varrella ja lentokentän alueella.
KTI:n uusia vuokrasopimuksia kuvaava asuntovuokraindeksi nousi Tampereella joulukuun 2023 ja maaliskuun 2024 välillä alkaneissa sopimuksissa 2,2 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vuokrat nousivat 0,5 prosenttia. Viimeisen vuoden aikana asuntovuokrat ovat nousseet Tamperetta ripeämmin vain Oulussa ja Jyväskylässä. Tampereen vuokria siivittää osaltaan positiivinen väestönmuutos: kaupungin väkiluku kasvoi vuonna 2023 enemmän kuin kertaakaan aiemmin 2000-luvulla, yli 6000 asukkaalla.
Maaliskuussa toteutetussa Raklin vuokra-asuntobarometrissa vuokrien kehitysodotukset pysyttelivät Tampereella positiivisempina kuin missään muussa kaupungissa. Barometrin vastaajista lähes 70 prosenttia odottaa Tampereen yksiöiden ja kaksioiden vuokrien nousevan seuraavan vuoden aikana ja vielä useampi ennakoi nousua suurten asuntojen vuokriin. Vuokrien kehitysodotusten saldoluvut laskivat kuitenkin hienoisesti kaikissa suurissa kaupungeissa syksyllä 2023 toteutettuun edelliseen kyselyyn verrattuna.
Lisätietoja:
Mikko Soutamo, johtava asiantuntija, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 050 5480 480
Julia Ruotsi, pääekonomisti, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry, puh. 0503273660
Tiedote perustuu katsaukseen Tampereen seudun kiinteistömarkkinoista, jonka KTI Kiinteistötieto Oy on toteuttanut Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry:n toimeksiannosta. Tietojen lähteinä on käytetty muun muassa KTI:n tietokantoja ja kiinteistöalan ammattilaisille suunnattuja barometrikyselyjä.
Tampereen seudun kiinteistömarkkinakatsaus:
Tilakysynnän epävarmuus painaa Tampereen toimistovuokramarkkinoita
