Toimialan juridiikka ja lainsäädäntöön vaikuttaminen, Varsinais-Suomen aluetoimikunta.
Turku oli Suomen suurista kaupungeista ainoa, jossa asuntorakentamisen aloitukset kasvoivat vuonna 2022. Myös kiinteistökauppamarkkinat olivat aktiiviset ja Turun seudun kiinteistökauppavolyymi nousi ennätystasolle vuonna 2022. Kaupankäynti hidastui kuitenkin loppuvuodesta ja sekä kauppojen että rakentamisen volyymien arvioidaan laskevan selvästi vuonna 2023. Asunnoissa ja vetovoimaisimmilla toimitilojen osamarkkinoilla vuokrien odotetaan inflaation siivittäminä nousevan, mutta toimistojen ja etenkin liiketilojen vajaakäytön ennakoidaan kasvavan Turussa.
Taloustilanteen epävarmuus, korkojen nousu ja rahoituksen saatavuuden kiristyminen heijastuvat kiinteistösijoitusmarkkinoille monin tavoin. Rakentamisen volyymit ovat laskussa, tuottovaatimukset nousevat ja kiinteistökauppavolyymit ovat pienentyneet selvästi. Turun kiinteistömarkkinoilla investoinnit pysyivät kuitenkin vielä vuonna 2022 korkealla tasolla.
Turun seudun merkittävien kiinteistökauppojen vuosivolyymi ylsi vuonna 2022 noin 420 miljoonaan euroon, eli yli 25 prosenttia vuotta 2021 korkeammaksi. Miljoonakauppoja tehtiin Turun seudulla kaikilla pääkiinteistösektoreilla hotelleja lukuun ottamatta, ja ostajina kaupoissa oli etenkin ulkomaisia sijoittajia ja kotimaisia kiinteistösijoitusrahastoja. Aktiivisinta kaupankäynti oli vuokra-asuntokiinteistöissä, joista solmittiin useita merkittäviä kauppoja.
Kauppavolyymit ovat kuitenkin jyrkässä laskussa. Koko Suomen kiinteistökauppavolyymi jäi vuoden 2023 ensimmäisellä neljänneksellä reiluun 400 miljoonaan euroon. Tammi-helmikuussa 2023 toteutetussa Alueellisessa toimitilabarometrissa Turun paikalliset asiantuntijat ennakoivat kauppavolyymien laskevan kaikilla toimitilakiinteistösektoreilla. Etenkin liikekiinteistöjen näkymät olivat negatiivisia, sillä jopa 85 prosenttia vastaajista arvioi liikekiinteistöjen kauppavolyymien laskevan.
Viime vuosina historiallisen mataliksi painuneet kiinteistöjen tuottovaatimukset kääntyivät nousuun vuoden 2022 aikana. Alueellisessa toimitilabarometrissa paikalliset asiantuntijat arvioivat toimistokiinteistön tuottovaatimukseksi Turun keskustassa keskimäärin 6,3 prosenttia ja Kupittaalla 5,9 prosenttia. Turun keskustassa sijaitsevan hyvälaatuisen liikekiinteistön tuottovaatimus nousi puolestaan barometrissa 6,4 prosenttiin. Tuottovaatimusten ennakoidaan jatkavan nousuaan kaikilla alueilla ja sektoreilla vuoden 2023 aikana.
Asuntoaloitusten määrässä rikottiin jälleen 2000-luvun ennätys vuonna 2022, sillä Turussa aloitettiin yli 3600 asunnon rakentaminen. Myös myönnettyjen asuntorakennuslupien määrä kasvoi voimakkaasti edellisvuodesta, ja niissäkin kirjattiin tämän vuosituhannen korkein lukema, yli 3900 asuntoa. Kokonaan vuokrakäyttöön tulevien rakennusten osuus uudisrakentamisesta on pysynyt hyvin merkittävänä, ja uusia vuokra-asuntohankkeita on aloitettu vuoden 2023 alussakin. KTI:n rakennushanketilastojen mukaan Turkuun valmistui yli 1900 asuntoa kokonaan vuokrakäyttöön tulevissa rakennuksissa vuonna 2022, ja vuoden 2023 alussa oli rakenteilla pitkälti yli 2000 vuokra-asuntoa.
Toimitilarakentamisen volyymit ovat puolestaan laskeneet Turun seudulla, kun moni hanke on hiljattain valmistunut eikä uusia ole juurikaan käynnistetty.
Tuotannollisten kiinteistöjen kanta kasvoi voimakkaasti viime vuonna, kun useita merkittäviä logistiikka-, varasto- ja teollisuuskiinteistöjä valmistui sekä Turkuun että naapurikuntiin. Nyt tuotannollisten kiinteistöjenkin rakentaminen vetää kuitenkin henkeä.
Turussa toimistojen vajaakäyttö on ollut monia muita kaupunkeja pienempää, ja Catellan mukaan Turun toimistojen vajaakäyttöaste laski vuoden 2022 lopussa 6,1 prosenttiin. Liiketilojen vajaakäyttöaste oli Catellan mukaan Turussa vuoden 2022 lopussa 3,5 prosenttia. Alueellisessa toimitilabarometrissa hieman useampi vastaaja odotti toimistojen vajaakäytön ennemmin kasvavan kuin vähenevän vuonna 2023. Liiketilojen tulevaisuudennäkymät olivat selvästi toimistoja negatiivisempia, sillä yli puolet vastaajista arvioi liiketilojen vajaakäytön kasvavan Turussa.
Toimistojen vuokratasot ovat nousseet parhailla alueilla, eli lähinnä Kupittaalla ja keskustassa. Liiketilavuokraodotukset puolestaan kääntyivät Turun keskustassa muutaman vuoden negatiivisten näkymien jälkeen Alueellisessa toimitilabarometrissa nyt plussan puolelle. Korkein liiketilavuokraodotusten saldoluku oli kolmatta vuotta peräkkäin Raision Haunisen alueella, jossa lähes 30 prosenttia vastaajista ennakoi liiketilavuokrien nousua. Tuotannollisten tilojen vuokraodotukset puolestaan laskivat tämän vuoden barometrissa kaikilla Turun seudun osamarkkinoilla talven 2022 korkeista lukemista.
Turun asuntovuokrien nousu on viime vuosina jatkunut useimpia muita suuria kaupunkeja vahvempana. Voimakas väestönkasvu vuonna 2022 on osaltaan lisännyt vuokra-asuntojen kysyntää Turussa, ja KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava Turun vuokraindeksi nousi 1,9 prosenttia maaliskuun 2022 ja maaliskuun 2023 välisenä aikana. Turun vuosimuutos oli nyt yli 100 000 asukkaan kaupungeista neljänneksi korkein.
Koko voimassa olevaa vuokrasopimuskantaa kuvaava niin kutsuttu vallitsevien vuokrien indeksi nousi puolestaan vastaavana aikana Turussa 2,1 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Indeksin vuosinousu jäi kaikissa suurissa kaupungeissa selkeästi inflaatiota matalammaksi, eli vallitsevassa markkinatilanteessa vuokrien indeksikorotukset ovat jääneet huomattavasti yleistä hintatason muutosta maltillisemmiksi.
Lisätietoja:
Mikko Soutamo, johtava asiantuntija, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 050 5480 480
Eva Elston-Hämäläinen, lakimies, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry, puh. 043 825 6073
Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n Raklin toimeksiannosta toteuttamaan katsaukseen Turun seudun kiinteistömarkkinoista. Tietojen lähteinä on käytetty mm. KTI:n tietokantoja ja kiinteistöalan ammattilaisille suunnattuja barometrikyselyjä.
Tutustu
Turun seudun kiinteistömarkkinakatsaus