Ratkaisu Helsingin ydinkeskustan näivettymiseen: Tyhjät toimistot asunnoiksi

Helsingin keskustan vetovoima on puhututtanut viime aikoina, kun muutamien liiketilojen tyhjeneminen on saanut runsaasti huomiota: Aleksanterinkadulta Aleksi 13, H&M sivuliikkeineen ja Minna Parikka, samoin Halosen myymälä Pohjoisesplanadin puolelta. Ratkaisuksi tarjotaan toisaalta henkilöautolla saavuttamisen sujuvoittamista, toisaalta kävelykeskustan laajentamista.  

Jonkinlainen konsensus löytyy siitä, että ydinkeskusta olisi elävämpi, jos alueella olisi enemmän asukkaita. Vakituiset asukkaat käyttäisivät palveluita myös muutoin hiljaisina aikoina. Ydinkeskustan väestöntiheys on alle kolmasosa Helsingin keskiarvosta.  

Käyttämätöntä rakennusmaata tai mahdollisuuksia täydennysrakentamiseen ei juuri ole tarjolla, joten olemassa olevan tilan käyttötarkoituksen muutos asunnoiksi lienee ainoa keino. Valitettavasti Helsingin kaupunki on tämän pääsääntöisesti estänyt ydinkeskustan alueella.  

RAKLI julkaisi 10.5.2021 yhteistyössä Helsinki Research Forumin kanssa tietokannan pääkaupunkiseudun keskeisten toimistoalueiden toimistokannasta ja näiden vajaakäytöstä. Helsingin ydinkeskustassa on toimistotilaa noin 640 000 m², josta tyhjillään on 11 prosenttia eli noin 70 000 m². Kiinteistöalalla yleisesti katsotaan, että markkinoiden ollessa tasapainossa toimistojen vajaakäyttöaste on 4 prosentin luokkaa. 

Neljän prosentin tason ylittäviä, tyhjiä toimistoneliöitä on ydinkeskustan alueella siis noin 45 000 m². Vajaakäyttö on pysytellyt nykyisellä tasollaan ainakin viiden vuoden ajan, siis yli suhdannehuipun, jolloin vajaakäytön pitäisi olla alhaisimmillaan. Tarkemmin katsottuna tyhjät neliöt sijaitsevat pääosin vanhemmissa rakennuksissa Keskuskadun itäpuolella ja Kaartinkaupungin alueella, kun taas Töölönlahden ja Rautatieaseman ympäristön modernimmat talot ovat lähes täyteen vuokrattuja.  

Käyttötarkoituksen muutoksella tyhjästä toimistotilasta saisi tuhat asuntoa ja pitkälti toista tuhatta uutta asukasta ytimeen. Keskustan alueella merkittävä osa vajaakäytöstä on sitä paitsi rakennuksissa, jotka on alun perinkin rakennettu asuintaloiksi. Näiden palauttaminen asuinkäyttöön on varmasti vähähiilisin keino lisätä Helsingin asuntokantaa. 

Toimistojen vajaakäyttö on sitkeä ongelma 

Helsingin toimistomarkkinoiden vajaakäyttö kokonaisuudessaan on ollut finanssikriisin jälkeen pysyvästi korkealla tasolla, noin miljoona neliömetriä. Toimistokannan koko on pysynyt suunnilleen samana, noin 8,5 miljoonaa neliömetriä, eli vähäinen uudisrakentaminen on korvannut purkamisen ja käyttötarkoituksen muutokset. 

Koko Helsingin toimistomarkkinan vajaakäyttöaste (11 prosenttia) on korkea kansainvälisessä vertailussa. Harvassa Pohjois- ja Länsi-Euroopan suurkaupungissa vajaakäyttö ylittää 6 prosenttia ja useimmat ovat reippaasti tämän alle.  

Merkittävimmät vajaakäytön keskittymät ydinkeskustan ulkopuolella ovat Vallila (57 000 m²) ja Pitäjänmäki (91 000 m²). Vallilan vanhat teollisuuskiinteistöt mahdollistaisivat konversion asunnoiksi kohtuullisin toimenpitein, mutta Pitäjänmäellä jouduttaisiin todennäköisemmin turvautumaan purkavaan täydennysrakentamiseen, mikä toki mahdollistaa tehokkuuden huomattavan noston. Tätä tukee myös tuleva sijainti raideliikenteen solmukohtana. Pitäjänmäen tiivistäminen mahdollistaisi myös lähiluonnon paremman säilyttämisin Vihdintien toisella puolella.  

RAKLIn syksyllä 2020 julkaistussa tiekartassa arvioitiin toimistovajaakäytön vähentämisen olevan merkittävä resurssi vähentää rakennetun ympäristön hiilidioksidipäästöjä ja tuottaa resurssiviisaasti uusia asuntoja täydennysrakentamisena nykyisen kaupunkirakenteen sisälle. Kaikki 4 prosenttia ylittävä rakennuskanta ei luonnollisestikaan sovellu asumiseen, mutta varovaisestikin laskien uuden asuntokannan potentiaali olisi Malmin lentokentän rakentamisen suuruusluokkaa. 

Asuntorakentaminen käyttötarkoitusten muutosten kautta on lähtökohtaisesti vaikeaa ilmankin, että sitä olisi erikseen kielletty. Elävän ja vähähiilisen kaupungin nimissä tämäkin kortti tulisi kääntää, etenkin kun sääntelyä purkamalla voittajia olisivat nykyiset ja uudet helsinkiläiset, lähiluonto ja ilmasto.